1. Qu’est ce qu'un changement de qualification juridique ?
On parle de changement de qualification juridique lorsqu’un bien immobilier change de nature juridique ou fiscale entre son acquisition et sa revente. Ce changement entraîne alors l’application de règles différentes, notamment en matière de TVA ou de droits d’enregistrement.
Ce changement peut intervenir dans plusieurs cas :
- lorsque des travaux modifient profondément la nature du bien,
- lorsqu’il y a un changement d’usage,
- ou encore lorsqu’un bien change de catégorie administrative (par exemple un terrain non constructible devenu à bâtir).
Remarque : ce changement peut faire basculer une opération en principe exonérée de TVA à une opération soumise à la TVA sur son prix total, sans que cela puisse être évité.
2. Exemples concrets dans votre activité de marchand de biens
2.1 Vous réalisez des travaux lourds sur un immeuble ancien
Vous achetez un immeuble ancien et vous y réalisez des travaux importants : fondations, structure, second œuvre… Le bien est alors requalifié fiscalement en un « immeuble neuf« , même s’il avait été achevé depuis plus de 5 ans.
Sa revente est alors soumise à la TVA sur son prix total.
Pour en savoir plus sur les travaux lourds, je vous invite à lire notre article Marchand de bien et rénovation lourde.
2.2 Un terrain non constructible devient constructible
Vous achetez un terrain non à bâtir, dont la vente est en principe exonérée de TVA. Mais à la suite d’une modification du PLU, d’un permis d’aménager ou d’un dépôt de permis de construire, le terrain devient constructible. Le terrain devient alors un terrain à bâtir.
Ce changement de nature fait alors basculer l’opération dans le champ de la TVA sur le prix total, même si son acquisition avait été faite hors TVA.
2.3 Vous modifiez la qualification d’un bien bâti
Vous divisez un terrain attenant à une maison pour vendre un lot de terrain détaché. Ou vous achetez un terrain avec une construction dessus que vous démolissez ensuite.
Dans les deux cas, vous passez de la vente d’un immeuble bâti à la vente d’un terrain à bâtir.
La revente sera donc soumise à la TVA sur son prix total.
3. Quelles en sont les conséquences ?
3.1 Perte du régime de TVA initialement applicable
Si le bien change de nature entre son achat et sa revente, le régime de TVA prévu au départ ne s’applique plus.
- Vous perdez le bénéfice de l’exonération de TVA ;
- Vous ne pouvez plus bénéficier du régime de TVA sur la marge.
Vous êtes obligatoirement soumis à la TVA sur le prix total.
3.2 Vous pouvez récupérer la TVA sur les dépenses de l'opération
Comme la TVA est applicable sur la totalité du prix de vente, vous pourrez en contrepartie récupérer la TVA liée à l’opération (sur les travaux, frais d’acquisition et honoraires).
3.3 Impact sur votre prix de vente et votre marge
Soumettre votre vente à la TVA sur le prix total augmente mécaniquement votre prix TTC. Cela peut avoir un impact si l’acquéreur est un particulier non assujetti, car il paiera 20 % de plus.
Il est donc indispensable d’intégrer cet impact dans votre prévisionnel et votre stratégie de fixation de votre prix.
Conclusion
Dans votre activité de marchand de biens, un changement de qualification juridique peut avoir des conséquences sur vos opérations, notamment en matière de TVA. Une opération que vous pensiez revendre en exonération de TVA ou sur la marge peut se retrouver soumise à la TVA sur son prix total, avec un effet direct sur votre rentabilité.
Anticipez toujours ces risques en amont de votre projet, au moment de son étude ou de son acquisition.
Nous vous accompagnons dans votre activité de marchand de biens.
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