1. Qu'est-ce que la facturation électronique ?
La facturation électronique (e-invoicing) consiste à émettre, transmettre et recevoir des factures sous un format électronique structuré via une plateforme agréée.
Attention : une facture PDF envoyée par e-mail ne constitue pas une facture électronique au sens de la réforme.
La réforme repose sur deux mécanismes :
- la facturation électronique (e-invoicing), applicable aux opérations réalisées entre professionnels assujettis à la TVA établis en France ;
- le e-reporting, qui permet de transmettre à l’administration fiscale les données relatives aux opérations qui ne relèvent pas de la facturation électronique obligatoire.
Toutes les entreprises assujetties à la TVA sont concernées.
Pour aller plus loin, consultez notre article complet sur la facturation électronique.
2. En tant que marchand de biens, êtes-vous concerné ?
2.1 Oui, votre activité est concernée
L’activité de marchand de biens constitue une activité économique assujettie à la TVA.
Que vous exerciez en SAS, en SARL ou en entreprise individuelle, votre société devra se conformer à la réforme.
Vous devrez notamment être en mesure :
- de recevoir des factures électroniques de vos fournisseurs ;
- d’émettre des factures électroniques lorsque la réglementation l’impose ;
- de transmettre certaines données via le e-reporting.
2.2 Même si certaines ventes sont exonérées de TVA
Votre activité peut vous conduire à réaliser des opérations relevant de régimes de TVA différents :
- ventes soumises à la TVA sur le prix total ;
- ventes soumises à la TVA sur la marge ;
- ventes exonérées de TVA.
Le fait qu’une opération soit exonérée de TVA ne signifie pas que votre entreprise est exclue de la réforme.
Vous devrez, dans tous les cas, être capable de recevoir des factures électroniques de vos fournisseurs.
3. Quelles opérations seront concernées ?
Toutes les opérations réalisées par un marchand de biens n’entraînent pas les mêmes obligations.
3.1 Les ventes d'immeubles
Les ventes immobilières sont généralement constatées par un acte authentique reçu par un notaire. En principe, ces ventes ne donnent pas lieu à l’émission d’une facture. Toutefois, lorsque la vente est soumise à la TVA (TVA sur le prix total ou TVA sur la marge), une interrogation demeure.
À ce jour, l’administration fiscale n’a pas encore précisé les modalités pratiques d’application de la réforme aux ventes immobilières réalisées par acte authentique.
Plusieurs questions restent ouvertes :
- l’acte authentique tiendra-t-il lieu de document de facturation ?
- faudra-t-il établir une facture électronique en complément de l’acte notarié ?
- quelles données devront être transmises à l’administration fiscale ?
Les ventes immobilières constatées par acte authentique ne donnent en principe pas lieu à une facture et donc ne donneront pas lieu à une facture électronique.
En revanche, certaines données devront être transmises à l’administration fiscale via les dispositifs prévus par la réforme lorsque cela sera applicable.
Notre recommandation :
Dans l’attente de précisions officielles, nous vous recommandons d’adopter une approche prudente.
Lorsque vous réalisez une vente soumise à la TVA, il peut être opportun d’établir une facture afin de sécuriser vos obligations de facturation, sous réserve des précisions qui seront apportées par l’administration fiscale.
Cette recommandation devra naturellement être adaptée dès la publication des textes définitifs.
3.2 Les prestations annexes
Votre société peut également être amenée à facturer ponctuellement :
- des honoraires ;
- des prestations de conseil ;
- des refacturations de frais ;
- des loyers ;
- d’autres prestations de services.
Dans ce cas, les règles de droit commun s’appliquent.
Si votre client est un professionnel français assujetti à la TVA, vous devrez émettre une facture électronique.
Si votre client est un particulier ou un client étranger, vous serez concerné par le e-reporting.
3.3 Vos achats
Au-delà de vos ventes, la réforme aura également un impact sur vos achats.
Vos fournisseurs (entreprises de travaux, architectes, géomètres, bureaux d’études, diagnostiqueurs, expert-comptable, etc.) vous adresseront progressivement leurs factures sous format électronique.
Vous devrez donc disposer d’une plateforme vous permettant de recevoir et de traiter ces factures.
4. Facturation électronique ou e-reporting ?
Vos obligations dépendront principalement de la nature de l’opération réalisée.
4.1 Vous facturez un client professionnel français
C’est notamment le cas lorsque vous facturez des prestations à :
- une entreprise ;
- une SCI ;
- un autre marchand de biens ;
- ou toute autre société française assujettie à la TVA.
Vous devrez alors émettre une facture électronique.
ATTENTION : Concernant les ventes immobilières soumises à la TVA, les modalités pratiques restent toutefois à confirmer par l’administration fiscale.
4.2 Vous facturez un client particulier
Lorsque vous réalisez une prestation ou une vente immobilière auprès d’un particulier, vous serez, en principe, concerné par le e-reporting.
4.3 Vous facturez un client étranger
Les opérations réalisées avec des clients établis à l’étranger relèveront également du e-reporting.
5. Les actes notariés sont-ils concernés ?
La vente d’un immeuble est constatée par un acte authentique établi par un notaire.
Cet acte ne constitue pas une facture électronique. Toutefois, l’administration fiscale n’a pas encore précisé si une facture électronique devra être émise en complément de l’acte authentique lorsque la vente est soumise à la TVA.
6. Quel est le calendrier applicable ?
À compter du 1er septembre 2026
Vous devrez être capable de recevoir des factures électroniques émises par vos fournisseurs.
À compter du 1er septembre 2026 ou 2027 :
Selon la taille de votre entreprise, vous devrez également :
- émettre des factures électroniques lorsque cela sera applicable ;
- transmettre vos données de e-reporting.
7. Comment préparer votre activité ?
Nous vous recommandons dès à présent de :
- choisir une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP) ;
- vérifier la compatibilité de vos éventuels logiciels de gestion ;
- identifier les opérations qui relèveront de la facturation électronique ou du e-reporting ;
- mettre à jour vos procédures internes afin d’intégrer ces nouvelles obligations.
8. Tableau récapitulatif
| Situation | Client | Réception des factures électroniques | Émission d’une facture électronique | E-reporting |
|---|---|---|---|---|
| Vous facturez des honoraires, prestations de conseil, refacturations ou loyers | Professionnel français | Oui | Oui | Non |
| Vous facturez des honoraires, prestations de conseil, refacturations ou loyers | Particulier | Oui | Non | Oui |
| Vous vendez un immeuble par acte authentique soumis à TVA | Professionnel français | Oui | En attente des précisions de l’administration fiscale | En attente des précisions de l’administration fiscale |
| Vous vendez un immeuble par acte authentique soumis à TVA | Particulier | Oui | En attente des précisions de l’administration fiscale | En attente des précisions de l’administration fiscale |
| Vous vendez un immeuble exonéré de TVA | Professionnel ou particulier | Oui | Non (en principe) | En attente des précisions de l’administration fiscale |
9. Points de vigilance
- Une facture PDF envoyée par e-mail ne constituera pas une facture électronique.
- Les ventes immobilières réalisées par acte authentique font encore l’objet d’incertitudes.
- Les actes notariés ne dispensent pas nécessairement des nouvelles obligations déclaratives.
- Les prestations annexes suivent les règles classiques de la facturation électronique.
- Il sera indispensable de suivre les futures précisions publiées par l’administration fiscale.
Conclusion
La réforme de la facturation électronique concerne pleinement votre activité de marchand de biens.
Si les règles applicables aux prestations annexes sont désormais clairement définies, certaines interrogations demeurent concernant les ventes immobilières réalisées par acte authentique, notamment lorsqu’elles sont soumises à la TVA.
Dans l’attente des précisions de l’administration fiscale, nous vous recommandons d’anticiper la mise en conformité de votre organisation, tout en restant attentifs aux évolutions réglementaires.
Nous mettrons naturellement cet article à jour dès la publication des textes ou commentaires administratifs venant préciser les modalités applicables aux marchands de biens.
