1. Qu'est-ce qu'une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ?
L’assurance Propriétaire Non Occupant, aussi appelée PNO, est une assurance permettant au propriétaire d’un bien immobilier de couvrir certains risques liés à ce bien lorsqu’il ne l’occupe pas lui-même.
Selon les garanties souscrites avec votre contrat, cette assurance peut notamment couvrir :
- votre responsabilité civile en qualité de propriétaire ;
- les dégâts des eaux ;
- les incendies ;
- certains événements climatiques ;
- le vol ou le vandalisme, selon les contrats ;
- certains dommages affectant directement le bien.
Le contenu des garanties dépend toutefois du contrat souscrit.
2. L'assurance PNO est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?
2.1 Vous achetez un bien situé en copropriété
Lorsque votre société devient propriétaire d’un lot situé dans une copropriété, elle doit être assurée contre les risques de responsabilité civile dont elle doit répondre en sa qualité de copropriétaire, y compris lorsqu’elle n’occupe pas le bien.
Cette obligation s’applique donc également à votre activité de marchand de biens lorsque vous achetez un appartement ou un local situé dans une copropriété.
Remarque : l’obligation légale porte sur la couverture de votre responsabilité civile en qualité de copropriétaire. Elle ne signifie pas nécessairement que vous devez souscrire toutes les garanties proposées dans un contrat multirisque PNO.
2.2 Vous achetez un immeuble hors copropriété
Lorsque le bien n’est pas en copropriété, il n’existe pas d’obligation imposant de souscrire une assurance PNO du seul fait qu’il est propriétaire de l’immeuble.
Cela ne signifie toutefois pas qu’il soit prudent de conserver le bien sans assurance. Pendant toute la durée de votre opération, votre société supporte les risques liés à l’immeuble qu’elle détient. Un sinistre important peut alors remettre en cause la rentabilité de votre opération.
3. Pourquoi assurer un bien détenu par votre société de marchand de biens ?
Entre la signature de l’acte d’acquisition et la revente définitive de votre bien, plusieurs semaines ou plusieurs mois peuvent s’écouler. Pendant cette période, votre immeuble peut être :
- vacant ;
- en cours de rénovation ;
- partiellement occupé ;
- loué temporairement ;
- en attente de travaux ;
- en attente de sa revente.
Or, l’absence d’occupation ne signifie pas l’absence de risque.
Exemple :
Vous achetez un appartement afin de le rénover puis de le revendre. Quelques semaines après l’acquisition, alors que le logement est vacant, une canalisation cède et provoque un important dégât des eaux dans votre appartement ainsi que dans celui situé à l’étage inférieur.
Votre responsabilité en qualité de propriétaire peut être recherchée et votre propre bien peut également subir des dommages importants.
Une assurance adaptée à votre situation peut alors permettre, selon les garanties prévues au contrat, de prendre en charge tout ou partie des conséquences du sinistre.
4. Que peut couvrir votre assurance PNO ?
Les garanties proposées varient sensiblement selon les assureurs. Votre contrat peut notamment prévoir une couverture contre :
- les incendies et explosions ;
- les dégâts des eaux ;
- certains événements climatiques ;
- les catastrophes naturelles dans les conditions prévues par le contrat et la réglementation ;
- le vandalisme ;
- certains vols ;
- le bris de glace ;
- les dommages électriques ;
- votre responsabilité civile en qualité de propriétaire.
5. Attention aux biens vacants et aux immeubles en travaux
Un contrat PNO classique est souvent conçu pour un propriétaire bailleur. Or, votre situation est différente, vous pouvez acheter un immeuble vacant, réaliser des travaux importants puis le revendre quelques mois plus tard.
Vous devez donc déclarer à votre assureur :
- que vous exercez une activité professionnelle de marchand de biens ;
- que l’immeuble est destiné à être revendu ;
- s’il est vacant ;
- la nature des travaux envisagés ;
- la durée prévisionnelle de détention.
Remarque : Certaines garanties peuvent en effet être limitées ou exclues lorsque le logement reste vacant pendant une certaine durée ou lorsque des travaux importants sont réalisés. Une assurance PNO destinée à un bailleur particulier n’est donc pas nécessairement adaptée à une opération de marchand de biens.
6. Tous les contrats ne se valent pas
Comme pour votre RC Pro, le montant de la cotisation ne doit pas être votre seul critère de choix. Avant de souscrire, nous vous recommandons notamment de vérifier :
- les biens et activités couverts ;
- les exclusions relatives à la vacance ;
- les travaux autorisés par le contrat ;
- les plafonds d’indemnisation ;
- les franchises ;
- les conditions relatives au vol et au vandalisme ;
- les éventuelles périodes de carence ;
- les modalités de déclaration d’un changement de situation.
Une assurance peu coûteuse peut se révéler inadaptée si elle exclut précisément les situations auxquelles vous êtes régulièrement confronté dans votre activité.
7. À quel moment devez-vous assurer votre bien ?
La question doit idéalement être anticipée avant la signature de l’acte authentique d’acquisition de votre bien.
Dès lors que votre société devient propriétaire, elle supporte les risques attachés à l’immeuble. Vous devez donc éviter qu’une période sans couverture existe entre l’acquisition du bien et la mise en place de votre contrat.
En pratique, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre assureur ou de votre courtier avant la signature afin que la couverture puisse prendre effet dès l’acquisition.
Pensez également à l’informer de toute évolution importante pendant l’opération : début de travaux, changement d’occupation, mise en location temporaire, etc.
8. Que se passe-t-il lors de la revente de votre bien ?
Lorsque vous revendez l’immeuble, vous n’avez naturellement plus vocation à continuer à l’assurer en qualité de propriétaire. Il convient alors d’informer votre assureur de sa cession et de vérifier les modalités prévues par votre contrat.
Dans une activité de marchand de biens réalisant régulièrement des acquisitions et des reventes, la gestion administrative des entrées et sorties de biens doit donc être particulièrement rigoureuse. Vous devez être capable d’identifier à tout moment :
- les biens actuellement détenus ;
- les biens assurés ;
- les dates de prise d’effet des contrats ;
- les biens revendus pour lesquels une modification ou une résiliation doit être effectuée.
9. Tableau récapitulatif
10. L'assurance PNO est-elle suffisante pour votre opération ?
Non. L’assurance de votre immeuble pendant sa période de détention ne couvre pas nécessairement l’ensemble des risques liés à votre activité de marchand de biens.
Elle ne doit notamment pas être confondue avec :
- la responsabilité civile professionnelle (RC Pro), qui couvre les conséquences de certains dommages causés aux tiers dans le cadre de votre activité professionnelle ;
- l’assurance dommages-ouvrage, qui répond à une problématique différente lorsque vous réalisez certains travaux de construction ;
- l’assurance décennale, lorsque votre responsabilité peut être engagée en qualité de constructeur ;
- l’assurance Tous Risques Chantier (TRC), qui peut couvrir certains dommages survenant pendant la réalisation des travaux.
Ces différentes assurances sont complémentaires et doivent être étudiées en fonction de la nature de chacune de vos opérations.
Retrouvez notre article complet sur la responsabilité civile professionnelle (RC PRO).
Conclusion
Pendant toute la période comprise entre l’acquisition et la revente d’un immeuble, votre société de marchand de biens supporte les risques attachés à celui-ci.
Lorsque vous achetez un lot en copropriété, vous devez au minimum être couvert contre les risques de responsabilité civile dont vous répondez en qualité de copropriétaire. Pour les autres immeubles, l’assurance PNO n’est pas systématiquement obligatoire. Elle reste toutefois fortement recommandée afin de protéger votre société contre les conséquences financières d’un sinistre.
Surtout, ne choisissez pas votre contrat uniquement en fonction de son prix. Dans votre activité, les clauses relatives à la vacance, aux travaux et à la nature professionnelle de l’opération sont importantes.
Avant chaque acquisition, nous vous recommandons donc de vérifier que votre couverture correspond réellement au bien acheté, aux travaux envisagés et à la durée prévisionnelle de détention.
