1. Qu'est-ce que la facturation électronique ?
La facturation électronique (e-invoicing) consiste à émettre, transmettre et recevoir des factures sous un format électronique structuré via une plateforme agréée.
Attention : une facture PDF envoyée par e-mail ne sera plus considérée comme une facture électronique au sens de la réforme.
La réforme repose sur deux mécanismes :
- la facturation électronique, applicable aux opérations réalisées entre professionnels assujettis à la TVA établis en France ;
- le e-reporting, applicable aux opérations réalisées avec des particuliers ou avec des clients établis à l’étranger.
Toutes les entreprises assujetties à la TVA sont concernées, y compris les agences immobilières.
Pour en savoir plus, retrouvez notre article complet sur la facturation électronique.
2. Votre agence immobilière est-elle concernée ?
2.1 Oui, votre activité entre pleinement dans le champ de la réforme
Une agence immobilière exerce une activité de prestations de services soumise à la TVA. À ce titre, votre agence est concernée par la réforme, que vous exerciez :
- en entreprise individuelle ;
- en SARL ;
- en SAS ;
- ou sous toute autre forme juridique.
Dès lors que vous disposez d’un numéro SIREN, vous devrez progressivement vous conformer aux nouvelles obligations.
2.2 Le cas particulier de la franchise en base de TVA
Vous bénéficiez de la franchise en base de TVA ? Cela ne vous exclut pas de la réforme. En effet, même si vous ne facturez pas la TVA à vos clients, vous restez un assujetti à la TVA au sens de la réglementation.
Vous devrez donc, comme les autres agences immobilières, être capable de recevoir des factures électroniques et respecter les obligations qui vous sont applicables.
2.3 Quelles seront vos obligations ?
Selon votre activité, vous pourrez être amené à :
- recevoir des factures électroniques de vos fournisseurs ;
- émettre des factures électroniques ;
- transmettre certaines données à l’administration fiscale via le e-reporting.
L’obligation applicable dépendra principalement de la qualité de votre client.
3. Quelles obligations selon votre activité ?
Une agence immobilière peut exercer plusieurs métiers. Les règles applicables varient selon la nature de vos prestations.
3.1 Les honoraires de transaction
Lorsque vous facturez une commission de transaction à un professionnel français (marchand de biens, SCI assujettie, société…), vous devrez émettre une facture électronique.
En revanche, si votre client est un particulier (vendeur ou acquéreur), vous serez concerné par le e-reporting.
3.2 Les honoraires de gestion locative
La gestion locative constitue également une prestation de services.
Lorsque vous facturez vos honoraires à un propriétaire particulier, vous serez soumis au e-reporting. À l’inverse, si votre client est une société ou une SCI assujettie à la TVA, vos honoraires devront être facturés sous format électronique.
3.3 Les honoraires de syndic
Les prestations de syndic obéissent aux mêmes règles.
L’obligation dépendra de la qualité de votre client :
- copropriétaire particulier ;
- copropriété ;
- personne morale.
3.4 Les prestations annexes
Les mêmes principes s’appliquent à vos autres prestations :
- états des lieux ;
- assistance administrative ;
- suivi de travaux ;
- assistance à maîtrise d’ouvrage ;
- relocation.
Là encore, c’est la qualité de votre client qui déterminera si vous devrez émettre une facture électronique ou effectuer du e-reporting.
4. Facturation électronique ou e-reporting : comment savoir ?
Vos obligations ne sont pas les mêmes selon la qualité de votre client.
4.1 Vous facturez un client professionnel français
Par exemple :
- un loueur en meublé (LMNP ou LMP) disposant d’un numéro SIRET ;
- une SCI ;
- toute autres société.
Dans cette situation, votre prestation entre dans le champ de la facturation électronique. Vous devrez donc émettre vos factures via une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP).
4.2 Vous facturez un client particulier
Lorsque votre client est un particulier, l’obligation de facturation électronique ne s’applique pas. En revanche, vous serez concerné par le e-reporting. Concrètement, certaines données relatives à vos prestations devront être transmises à l’administration fiscale.
4.3 Vous facturez un client étranger
Lorsque votre client est établi à l’étranger, l’opération ne relève généralement pas de la facturation électronique française. En revanche, elle entre dans le champ du e-reporting.
5. Quel est le calendrier ?
À compter du 1er septembre 2026 : réception des factures électroniques
Votre agence devra être capable de recevoir des factures électroniques.
Cette obligation concerne toute les factures de ses fournisseurs et prestataires (expert-comptable, logiciels…)
À compter du 1er septembre 2026 ou 2027 : émission et e-reporting
Votre agence devra également :
- émettre des factures électroniques ;
- réaliser le e-reporting.
Le calendrier dépendra de votre taille.
En pratique, la majorité des agences immobilières seront concernées à compter du 1er septembre 2027.
6. Comment préparer votre agence ?
Nous vous recommandons d’anticiper dès maintenant cette réforme.
6.1 Choisir une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP)
Votre plateforme devra vous permettre :
- de recevoir les factures de vos fournisseurs ;
- d’émettre vos factures électroniques ;
- de transmettre vos données de e-reporting ;
- de suivre le cycle de vie de vos factures.
6.2 Vérifier la compatibilité de vos logiciels métiers
Vos logiciels métiers (Lockimmo, Hektor, Apimo, etc.) devront être compatible avec la réforme.
6.3 Identifier la qualité de vos clients
Vous devrez être capable de distinguer :
- les professionnels français ;
- les particuliers ;
- les clients étrangers.
Cette distinction déterminera directement vos obligations.
6.4 Sécuriser vos flux
Nous vous recommandons également de revoir vos processus internes afin de sécuriser :
- le suivi des honoraires ;
- les encaissements ;
- les remboursements ;
- les avoirs.
7. Tableau récapitulatif
8. Points de vigilance pour votre agence immobilière
- Une facture PDF envoyée par e-mail ne sera plus considérée comme une facture électronique.
- Vos logiciels métiers devront être compatibles avec la réforme.
- C’est la qualité de votre client qui déterminera vos obligations.
- Les honoraires de gestion locative facturés à des particuliers relèveront très fréquemment du e-reporting.
Conclusion
La réforme de la facturation électronique modifiera durablement l’organisation administrative de votre agence immobilière.
En pratique :
- si vous facturez un professionnel français, vous devrez généralement émettre une facture électronique ;
- si vous facturez un particulier ou un client étranger, vous serez généralement concerné par le e-reporting ;
- dans tous les cas, vous devrez être en mesure de recevoir des factures électroniques.
Au-delà de l’obligation réglementaire, cette réforme constitue également une opportunité de moderniser votre organisation, d’automatiser vos flux de facturation et de fiabiliser votre gestion administrative.
Nous vous recommandons donc d’anticiper dès maintenant la mise en conformité de vos outils et de vos procédures afin d’aborder sereinement l’entrée en vigueur de la réforme.
