1. Marchands de biens : dans quels cas la TVA sur le prix total s'applique t'elle ?
En tant que marchand de biens, vous pouvez être amené à revendre un bien immobilier soumis à la TVA sur le prix total. Ce régime ne s’applique pas systématiquement, mais découle soit d’une obligation légale, soit d’une option fiscale. Voici les principales situations à connaître :
1.1 De plein droit : vente d'un immeuble neuf
Conformément à l’article 257 du Code Général des Impôts (CGI), la revente d’un immeuble neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans ou ayant subi des travaux le rendant à l’état neuf, est obligatoirement soumise à la TVA sur son prix total.
Aucune option n’est nécessaire : la taxation s’applique automatiquement, sur l’intégralité du prix de vente.
1.2 De plein droit : vente d'un terrain à bâtir
La revente d’un terrain à bâtir (terrain destiné à accueillir une construction), est également soumise de plein droit à la TVA sur son prix total, à condition que son acquisition ait ouvert droit à déduction de TVA.
Cette règle s’applique même si le terrain était initialement non constructible et qu’il est ensuite devenu constructible avant sa revente.
Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre article plus complet sur la TVA sur les terrains à bâtir.
1.3 Sur option : vente d'un terrain non à bâtir
Les terrains non à bâtir sont, par principe, exonéré de TVA. Toutefois, vous pouvez exercer une option pour soumettre volontairement cette vente à la TVA sur le prix total.
Attention : dans ce cas, la TVA ne peut pas s’appliquer sur la marge. Si vous optez, elle s’appliquera obligatoirement sur l’intégralité du prix.
1.4 Sur option : vente d'un immeuble ancien
La revente d’un immeuble ancien est en principe exonérée de TVA, sauf si vous choisissez de l’assujettir volontairement.
Celle-ci sera alors applicable sur la totalité du prix de vente, seulement si l’acquisition initiale du bien, a ouvert droit à déduction de la TVA. Sinon, elle sera applicable sur la marge.
Pour approfondir ce point, vous pouvez consulter notre article : L’option à la TVA du marchand de biens : Intérêt & impacts.
2. Quelles sont les conséquences d'appliquer la TVA sur le prix total ?
2.1 Récupération de la TVA sur les dépenses liées à l'opération
L’un des principaux intérêts de la TVA sur le prix total est la possibilité de pouvoir récupérer la TVA payée sur l’ensemble des dépenses liées à l’opération, notamment :
- les travaux de rénovation ou de construction,
- les honoraires (architectes, maître d’œuvre, agences),
- les frais d’acquisition (notaire, diagnostics, géomètre…),
- les prestations de conseil ou d’ingénierie.
Remarque : Dans les situations où la TVA est applicable sur la totalité du prix de vente à la suite de l’exercice d’une option, la TVA ne pourra être récupérée que lorsque l’option sera réalisée, c’est à dire lors de la revente du bien. Pendant la durée de l’opération, elle sera alors stockée.
2.2 Augmentation du prix de vente TTC
La TVA sur le prix total entraîne une augmentation du prix de vente TTC, ce qui peut rendre le bien moins attractif auprès d’un acquéreur non assujetti (comme un particulier).
Il est donc essentiel d’anticiper cet impact lors de la fixation de votre prix de vente.
2.3 Respect de formalités administratives spécifiques
La vente avec TVA sur le prix total implique plusieurs obligations à respecter :
- Mentionner dans l’acte que la vente est soumise à la TVA, en indiquant clairement son montant ;
- Informer explicitement l’acquéreur du régime fiscal applicable ;
- Tenir une comptabilité rigoureuse pour justifier la déduction de la TVA (notamment les dépenses engagées).
Conclusion
La TVA sur le prix total est un régime fiscal qui peut s’avérer avantageux pour vous marchands de biens, notamment en permettant la récupération de la TVA sur les dépenses engagées. Cependant, elle présente aussi des limites. Il est donc crucial d’analyser chaque opération au cas par cas.
Nous vous accompagnons dans votre activité de marchand de biens.
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