1. L'option à la TVA pour un marchand de biens : dans quelles situations est-elle possible ?
En tant que marchand de biens, vous êtes soumis à différents régimes de TVA selon la nature de vos opérations :
- TVA sur le prix total ;
- TVA sur la marge ;
- Exonération de TVA.
Ces régimes s’appliquent opération par opération. Certaines ventes normalement exonérées de TVA, peuvent sur option, être soumis à la TVA.
Retrouvez notre article sur la TVA du marchand de biens.
L’option à la TVA concerne :
La vente d'un terrain non à bâtir
- En principe, la vente est exonéré de TVA.
- Sur option, la vente peut-être soumise à la TVA. Dans ce cas, la vente sera obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total.
La vente d'un immeuble ancien (achevé depuis plus de 5 ans)
- En principe, la vente est exonéré de TVA.
- Sur option, la vente peut être soumise à la TVA, elle s’applique sur :
- Le prix total, si l’acquisition a ouvert droit à déduction de TVA.
- La marge, si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction de TVA.
Points clés à connaître pour l’option TVA :
- L’option doit être mentionnée dans l’acte de vente ;
- Elle peut s’exercer par immeuble ou par fraction d’immeuble (par lot) ;
- L’option ne nécessite pas l’accord de l’acheteur. Toutefois, vous devez évaluer si l’acheteur peut récupérer la TVA avant de faire votre choix, car cela peut impacter la négociation commerciale.
2. Option à la TVA : quels intérêts pour un marchand de biens ?
Il n’y a pas de réponse universelle à cette question, chaque situation étant différente. Opter à la TVA n’est pas toujours avantageux. L’intérêt dépend de plusieurs facteurs :
- La situation fiscale du vendeur (assujetti ou non à la TVA).
- La situation fiscale de l’acquéreur (peut-il récupérer la TVA ou non ?).
- Le type de bien concerné (immeuble ancien, neuf, terrain).
- Les travaux réalisés sur le bien (TVA à 10% ou 20%).
3. Cas pratiques : faut-il opter ou non à la TVA ?
Cas 1 - Acquisition d'un bien réalisée auprès d'un non assujetti à la tva (ex : un particulier)
Situation 1 - Revente de ce bien à un non assujetti à la TVA (ou à un assujetti non redevable de la TVA)
En pratique, vous achetez un bien immobilier ancien auprès d’un particulier (non soumis à la TVA), puis vous le revendez à un autre particulier (non soumis à la TVA). C’est une situation très fréquente.
Dans cette situation, vous êtes en principe exonéré de TVA, mais avez la possibilité d’opter à la TVA sur la marge.
- Pour quels biens ? Les biens immobiliers anciens, achevés depuis plus de 5 ans.
Quel est l’intérêt d’opter pour l’option à la TVA ?
L’option à la TVA est intéressante uniquement si :
- Des travaux importants sont réalisés ;
- La TVA récupérable sur les travaux est supérieure à la TVA sur la marge.
Elle est déconseillée si l’acquéreur ne peut pas récupérer la TVA car le prix de vente en sera augmenté, rendant le bien moins attractif.
Remarque : si l’immeuble est à usage d’habitation et que les travaux sont éligibles au taux réduit de 10%, l’option sera encore moins avantageuse.
Situation 2 - Revente de ce bien à un assujetti à la TVA (une entreprise, un investisseurs, etc)
En pratique, vous achetez un bien auprès d’un particulier (non soumis à la TVA), puis vous le revendez à un professionnel assujetti à la TVA. Celui-ci peut récupérer totalement ou partiellement la TVA que vous lui aurez facturé lors de la revente du bien.
Cette situation concerne la revente d’immeubles anciens, souvent les locaux commerciaux ou de bureaux utilisés pour des activités soumises à la TVA (location soumise à TVA ou utilisation par une entreprise). Elle ne concerne donc généralement pas les immeubles d’habitation, car la location de ces derniers n’est pas soumise à la TVA.
Quel est l’intérêt de l’option à la TVA ?
L’option est intéressante si :
- L’acquéreur peut récupérer la TVA à 100% ;
- Des travaux sont réalisés.
Si l’option est exercée, le prix de vente en sera donc augmenté mais l’acheteur pourra la récupérer rendant l’opération neutre pour lui.
L’option n’est en revanche pas forcément intéressante si l’acquéreur est un redevable partiel de la TVA.
Remarque :
- Le prix de vente est négocié en HT lorsque l’acquéreur est assujetti à la TVA ;
- Si l’acheteur est assujetti partiellement (ex : holding, entreprise avec activité mixte), il ne pourra pas récupérer l’intégralité de la TVA ce qui influencera le prix du bien.
L’option à la TVA ne nécessite pas que vous ayez l’accord de l’acheteur. Toutefois, vous devez évaluer si votre acheteur peut récupérer ou non la TVA, car cela impactera la négociation commerciale.
Cas 2 - Acquisition d'un bien réalisé auprès d'un assujetti a la tva ( ex : entreprise, promoteur)
Situation 1 - Revente de ce bien à un non assujetti à la TVA ou à un assujetti non redevable de la TVA
En pratique : vous achetez un bien auprès d’un professionnel assujetti à la TVA, puis vous le revendez à un particulier, non assujetti à la tva par exemple. On peut distinguer plusieurs situations :
1. Si le bien est un immeuble ancien (achevé depuis plus de 5 ans) :
Quel est l’intérêt de l’option à la TVA ?
- L’option à la TVA est souvent inintéressante car l’acquéreur ne peut pas récupérer la TVA.
- Si dès l’acquisition, vous savez que le bien sera revendu à un non assujetti, négocier avec le vendeur pour éviter l’application de la TVA dès l’achat. Vous pourrez par exemple, compenser l’impact financier pour convaincre le vendeur.
2. Si le bien est un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans) et revendu dans les 5 ans de son achèvement
Lors de l’acquisition, vous allez payer de la TVA que vous allez pouvoir déduire. Si vous vendez le bien avant les 5 ans de son achèvement, la vente sera obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total.
Quel est l’intérêt de l’option à la TVA ?
- Dans cette situation, il n’y a pas d’option à la TVA possible. La TVA est obligatoirement applicable sur le prix total du bien.
- L’acquéreur non assujetti devra supporter la TVA, ce qui impactera son prix d’achat.
3. Si le bien est un immeuble neuf revendu après plus de 5 ans après son achèvement
Lors de l’acquisition, vous avez payé de la TVA que vous pouvez déduire. Comme vous vendez le bien 5 ans après son achèvement, celui-ci est devenu un bien ancien. La vente est donc en principe exonérée de TVA, mais vous pouvez sur option opter à la TVA.
Quel est l’intérêt de l’option à la TVA ?
Dans cette situation, si vous n’optez pas à la TVA sur la revente, vous devrez reverser la TVA initialement déduite lors de l’acquisition, ce qui majorera votre prix d’acquisition et donc votre marge.
Il serait donc intéressant dans cette situation d’opter à la TVA. Mais comme votre acquéreur n’est pas soumis à la TVA, cela va aussi impacter son prix d’acquisition.
Situation 2 - Revente de ce bien à un assujetti à la TVA
En pratique, vous achetez un bien auprès d’un assujetti à la TVA (investisseurs ou professionnels) et vous le revendez de la même façon à un autre assujetti à la TVA (investisseurs ou professionnels).
Quel est l’intérêt de l’option à la TVA ?
- Si l’acquéreur final peut récupérer la TVA : l’option est généralement intéressante car l’opération est fiscalement neutre (hors coût du portage TVA).
- Si l’acquéreur ne peut pas récupérer la TVA (même partiellement) : l’impact peut être important car il devra supporter une partie de la TVA dans son prix d’acquisition.
4. Option à la TVA : les impacts à anticiper
Déduction de la tva sur l'acquistion
Le régime de TVA applicable à la revente du bien détermine si la TVA liée à son acquisition peut être déduite ou non. L’exercice de l’option permet donc de déduire la TVA payée lors de l’achat du bien (ou de conserver la TVA déjà déduite).
Exemple :
- Achat d’un immeuble neuf à 1.000.000€ HT + 200.000€ de TVA.
- Si la revente est exonérée de TVA (car le bien est vendu après le délais de 5 ans après son achèvement), la TVA de 200.000€ devra être remboursée.
- En optant à la TVA, cette déduction est conservée.
Présence de plusieurs opérations
Lorsque vous menez plusieurs opérations en parallèle, le régime de TVA applicable à chacune d’entre elles doit être analysé individuellement. Certaines opérations peuvent être soumises à la TVA, tandis que d’autres peuvent en être exonérées. Un prorata de TVA devra alors être appliqué sur les frais généraux.
En pratique, il faudra :
Distinguer les frais affectables à chaque opération : les frais spécifiques à une opération soumise à la TVA doivent être clairement identifiés, car seule la TVA sur ces dépenses peut être déduite.
Appliquer un prorata de TVA pour les frais généraux : la proportion de TVA déductible sur ces frais correspondra à la part du chiffre d’affaires hors taxes (CAHT) soumis à la TVA par rapport au CAHT total.
Exemple :
- CA taxable à la TVA : 100.000€ HT
- CA total : 150.000€ HT
- prorata de TVA déductible sur les frais généraux : 100.000/150.000 = 67%
Conclusion : faut-il opter à la TVA ?
L’option à la TVA est une décision stratégique qui doit être anticipée en fonction de :
- L’acquéreur final : peut-il récupérer la TVA ou non ?
- Des travaux réalisés : quel est le taux de TVA applicable ?
- Du type de bien : immeuble neuf ou ancien, terrain à bâtir ?
A retenir :
- Pour un acquéreur final non assujetti, l’option est rarement avantageuse ;
- Pour un acquéreur final assujetti et redevable à 100%, l’option est souvent pertinente, surtout si des travaux sont réalisés.
- Chaque opération est unique et nécessite une analyse au cas par cas.
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Questions fréquentes sur l'option à la TVA du marchand de biens
Qu’est-ce que l’option à la TVA pour un marchand de biens ?
L’option à la TVA permet à un marchand de biens de soumettre volontairement certaines opérations immobilières à la TVA, même lorsqu’elles sont normalement exonérées. Cela concerne principalement la revente d’immeubles anciens (achevés depuis plus de 5 ans) et de terrains non à bâtir.
Pourquoi opter à la TVA lors d’une revente immobilière ?
L’option à la TVA peut être intéressante si le marchand de biens souhaite récupérer la TVA sur l’achat du bien, sur les travaux réalisés ou sur les frais liés à l’opération. Cela peut permettre d’améliorer la rentabilité, notamment lorsque l’acquéreur final est un professionnel pouvant récupérer la TVA.
Quels sont les biens concernés par l’option à la TVA ?
L’option à la TVA peut s’appliquer dans deux principales situations :
- La vente d’un terrain non à bâtir, normalement exonérée, mais soumise à TVA sur le prix total, sur option.
- La vente d’un immeuble ancien (plus de 5 ans après achèvement), où la TVA peut s’appliquer sur la marge ou sur le prix total selon la situation de l’acquisition initiale.
L’option à la TVA est-elle obligatoire ?
Non, l’option est facultative et doit être mentionnée dans l’acte de vente. Le marchand de biens doit donc analyser chaque opération pour déterminer s’il est avantageux d’opter ou non à la TVA.
Quels sont les inconvénients de l’option à la TVA ?
Si l’acquéreur d’un bien n’est pas assujetti à la TVA (ex : particulier), il ne pourra pas la récupérer, ce qui peut rendre la revente plus compliquée, car le prix de vente en sera augmenté.
De plus, l’option à la TVA implique des obligations déclaratives supplémentaires et une gestion comptable plus rigoureuse.
Comment prendre la bonne décision sur l’option à la TVA ?
L’analyse doit se faire au cas par cas en prenant en compte :
- Le statut du vendeur et de l’acquéreur vis-à-vis de la TVA ;
- Le montant des travaux engagés et de la TVA récupérable :
- L’impact sur le prix de vente et la négociation commerciale.
