1. Qu'est-ce qu'un terrain à bâtir (TAB) ?
Selon l’article 257, I-2 du Code général des impôts (CGI), un terrain à bâtir (TAB) est une parcelle sur laquelle des constructions sont autorisées en vertu des documents d’urbanisme (du plan local d’urbanisme – PLU, par exemple).
D’un point de vue fiscal :
- Qualification automatique en terrain à bâtir : Dès lors qu’un terrain est situé en zone constructible, il est réputé « à bâtir », même si aucun permis de construire n’a été délivré.
- Zone non constructible : À l’inverse, un terrain classé en zone agricole ou naturelle ne peut pas être considéré comme un TAB, même s’il est envisageable qu’à l’avenir, un changement de zonage se produise (par exemple, via une modification du PLU).
À retenir : Il est recommandé de vérifier régulièrement la classification urbanistique d’un terrain afin d’éviter toute confusion sur sa qualification lors de sa cession ou de son acquisition.
2. Règles de TVA applicables aux terrains à bâtir
2.1 Principe : application de la TVA
Dès lors qu’un terrain est qualifié de terrain à bâtir et qu’il est cédé par une personne agissant dans le cadre de son activité économique (comme vous, en tant que marchand de biens), l’opération est en principe, toujours soumise à la TVA.
Deux situations peuvent se présenter :
- La TVA est applicable sur le prix de vente total ;
- La TVA est applicable sur la marge de l’opération : c’est à dire sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du terrain.
La différence entre ces deux régimes dépend principalement de la situation de la TVA lors de l’acquisition du bien.
2.2 Sur quel base la TVA est-elle applicable ?
Pour déterminer si la TVA doit être appliquée sur la totalité du prix de vente ou sur la marge, il faut s’interroger sur les conditions de l’acquisition initiale. De la TVA était applicable lors de l’acquisition ?
TVA applicable sur le prix total
Si vous avez acquis le terrain avec une opération ayant ouvert droit à déduction de la TVA (c’est-à-dire que la TVA était facturée et déductible lors de l’achat), alors la TVA sur la revente s’applique sur la totalité du prix de vente.
TVA applicable sur la marge
Si, à l’inverse, la TVA n’était pas déductible lors de l’acquisition du terrain, alors la TVA sera uniquement applicable sur la marge de l’opération.
Cette situation se rencontre fréquemment, notamment lors de l’achat d’un terrain non constructible (qui devient constructible plus tard) vendu sans qu’une option ait été exercé, ou lors de l’acquisition d’une terrain auprès d’un particulier.
Comment savoir si l’acquisition a ouvert droit à TVA ? Cette information est mentionné dans l’acte notarié.
Pour en savoir plus sur la TVA sur la marge, découvrez notre article dédié à ce sujet : TVA sur marge marchand de biens – tout ce qu’il faut savoir.
3. Quelles sont les conséquences en matière de TVA ?
3.1 Mentions obligatoires sur l'acte notarié
La mention « TVA sur le prix total » ou « TVA sur la marge » doit être clairement portée sur l’acte notarié, en fonction du régime applicable.
3.2 Récupération de la TVA en amont
Quelle que soit la base de taxation (prix total ou marge), vous pourrez récupérer la TVA liée :
- À l’acquisition (si elle a été facturée) ;
- Aux frais d’acquisition (frais de notaire, honoraires divers) ;
- Aux dépenses engagées en vue de la revente : travaux de viabilisation, démolition partielle, études de sol, honoraires de géomètre, etc.
Important : En cas de modification de la qualification juridique du bien, la TVA sur marge peut devenir inapplicable. Dans ce cas, la TVA sur le prix total doit obligatoirement être appliqué.
Exemple de changement de qualification :
- Vous achetez une propriété bâtie (maison + grand terrain).
- Vous divisez par la suite le terrain en une ou plusieurs parcelles à bâtir pour les revendre.
- Si, lors de l’acquisition, rien ne permettait de considérer la partie terrain comme étant un « terrain à bâtir » (l’acte notarié initial mentionnait uniquement une propriété bâtie), la revente en tant que terrain à bâtir ne permettra pas la possibilité d’appliquer la TVA sur marge.
- Vous devrez alors facturer la TVA sur la totalité du prix de revente.
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