1. Qu'est-ce que la TVA sur la marge pour un marchand de biens ?
La TVA sur la marge, prévue par l’article 268 du CGI, est l’un des trois régimes de TVA applicables lors de la revente d’un bien immobilier par un marchand de biens.
Comment fonctionne la TVA sur la marge ?
Ce régime vous permet de calculer la TVA uniquement sur la marge réalisée, c’est-à-dire sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, plutôt que sur le prix de vente total du bien.
Dans quels cas la TVA sur marge s'applique-t-elle ?
La TVA sur marge ne s’applique pas automatiquement. Vous pouvez l’appliquer dans les situations suivantes :
Vente d’un bien immobilier ancien (achevé depuis plus de 5 ans et sans travaux lourds) : lorsque l’acquisition du bien n’a pas ouvert droit à la déduction de la TVA et que vous souhaitez opter à la TVA pour cette opération.
Vente d’un terrain à bâtir : lorsque l’acquisition initiale du terrain n’a pas ouvert droit à la déduction de la TVA.
Quelles sont les différences entre la TVA sur marge et la TVA sur le prix total ?
Contrairement à la TVA sur marge, la TVA sur le prix total s’applique sur l’intégralité du prix de vente dans les cas suivants :
- Vente d’un immeuble neuf ;
- Vente d’un terrain à bâtir lorsque l’acquisition a ouvert droit à la déduction de la TVA ;
- Vente d’un terrain non à bâtir lorsque l’on opte à la TVA ;
- Vente d’un immeuble ancien lorsque l’option pour la TVA a été prise et que l’acquisition a ouvert droit à la déduction de la TVA.
Remarque : L’application de la TVA sur marge se fait bien par bien et non globalement.
*Acquisition n’ayant pas ouvert droit à la déduction de TVA = acquisition où l’acte notarié ne mentionne pas de TVA et donc aucune TVA ne peut être déduite sur le prix d’achat.
2. Quelles sont les conséquences de l’option pour la TVA sur marge ?
L’option à la TVA sur marge a plusieurs implications pour votre activité :
- La déduction de la TVA sur les travaux et les frais généraux : lors de l’achat d’un bien ancien, la TVA liée aux frais d’acquisition et aux travaux n’est pas immédiatement déductible. Elle est stockée jusqu’à ce que vous optiez pour la TVA lors de la revente.
- Impacte le prix de vente : augmente le prix de vente pour un acheteur non-professionnel.
Remarque :
- Il est essentiel de mettre en place une comptabilité analytique par opération pour assurer un suivi prévis de la TVA déductible de chaque opération.
La TVA déductible viendra en réduction de la TVA collectée sur la marge.
L’acte notarié de revente doit préciser la mention « TVA sur marge, article 268 du CGI » ainsi que le montant de la TVA sur marge.
3. Comment calculer la TVA sur marge ?
Etape 1 - Calcul de la marge de l'opération
Comment se calcul la marge d’une opération ?
- Marge TTC : Prix de vente – Prix de revient
- Marge HT : Marge TTC/1,2
Quels sont les coûts à prendre en compte ?
- Prix de revient : Prix d’acquisition + Frais d’acquisition non soumis à la TVA (droit d’enregistrement, émoluments du notaire)
- Prix de vente : Prix de vente
Quels sont les coûts à exclure du calcul de la marge ?
- Les travaux de rénovation ;
- Les frais d’acquisition soumis à la TVA ;
- Les honoraires d’agence immobilière ;
- Les frais financiers ;
- Les impôts et taxes (ex : taxe foncière).
Remarque : Pour calculer la TVA sur marge, il faut calculer la marge selon une approche fiscale et non-économique.
Etape 2 - Calcul de la TVA sur la marge de l'opération
TVA sur marge : Marge HT * Taux de TVA applicable (20%)
Remarque : Si la marge est nulle ou négative, la base d’imposition est considérée à zéro.
4. Cas pratiques
- Prix d’acquisition d’un immeuble : 150.000€
- Frais d’acquisition non soumis à TVA : 6.000€
- Honoraire agent immobilier HT : 4.500€
- TVA sur honoraires agent immobilier : 900€
- Travaux HT : 30.000€
- TVA sur travaux : 6.000€
- Prix de revente : 250.000€
- Marge TTC = Prix de vente – (Prix d’achat + frais d’acquisition non soumis à la TVA) = 250.000€ – (150.000€ + 6.000€) = 94.000€
- Marge HT = 94.000€ /1,2 = 78.333€
- TVA sur mage = 78.333*0.2 = 15.667€
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Questions fréquentes sur la TVA sur marge du marchand de biens
Quelle structure juridique pour un marchand de biens ?
Les statuts les plus couramment utilisés sont la SAS (ou SASU) et la SARL (ou EURL), en raison de leur flexibilité et de la protection qu’ils offrent au patrimoine personnel des associés.
Les sociétés civiles (SCI) sont interdites car l’activité de marchand de bien est une activité commerciale.
Est-il nécessaire d'avoir un capital social important pour créer une société de marchand de biens ?
Non, il n’y a pas de capital minimum obligatoire pour créer une SAS ou une SARL. Cependant, un capital suffisant est conseillé pour financer les opérations initiales.
Est-ce qu'une SAS peut acheter un bien immobilier ?
Oui, une SAS peut acheter, gérer et revendre des biens immobiliers dans le cadre de son activité.
Peut-on exercer l'activité de marchand de biens en entreprise individuelle ?
Oui, mais ce n’est pas recommandé. Une entreprise individuelle offre une faible protection du patrimoine personnel et une fiscalité moins avantageuse.
Peut-on exercer en SCI l'activité de marchand de biens ?
Non, une SCI est réservée aux activités civiles. Or, l’activité de marchand de biens est commerciale et nécessite une structure commerciale comme une SAS ou une SARL.
Quel objet social mettre pour une activité de marchand de bien ?
L’objet social d’une société de marchand de biens peut être :
« La société a pour objet :
– L’acquisition, l’achat en vue de la revente, la vente, la cession, la prise à bail, la location, la construction, l’exploitation, l’aménagement, la commercialisation, la division et/ou la rénovation de tous biens ou droits immobiliers ;
– Toutes opérations de marchand de biens en matière mobilière ou immobilière ;
– La participation directe ou indirecte de la société dans toutes sociétés immobilières, de marchand de biens, de transactions immobilières ou de prestations de services en matière immobilière, et dans toutes opérations immobilières, financières, mobilières et dans toutes entreprises commerciales ou industrielles pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou à tout objet similaire ou connexe ;
– Et plus généralement, toutes les opérations commerciales, financières, industrielles, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social précité et à tous objets similaires ou connexes susceptibles d’en favoriser la réalisation. »
Il est important de prévoir un objet social suffisamment large.
