1. Comprendre la fiscalité du marchand de biens
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel dont l’activité consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre avec une marge bénéficiaire. Contrairement à un particulier, cette activité est considérée comme commerciale, ce qui entraîne des obligations fiscales spécifiques.
Fiscalité du marchand de biens : taxes et impôts à prévoir
En tant que marchand de biens exerçant en société, vous êtes soumis à :
- La TVA : un levier stratégique lors de la revente des biens.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : applicable aux bénéfices réalisés.
- Les droits de mutation : ils sont réduits dans certains cas pour les marchands de biens.
- Les taxes locales : taxe foncière, CFE, taxe sur les bureaux (TSB).
Pensez à inclure dans le prévisionnel de vos projets ces impôts et taxes afin d’éviter toute mauvaise surprise.
2. La TVA : un levier clé pour les marchands de biens
Quelle TVA est applicable lors de la revente d'un bien ?
Le régime de TVA applicable à la revente d’un bien, dépend de sa nature et du régime appliqué lors de son acquisition. On distingue plusieurs situations :
Si vous vendez un immeuble ancien (achevé depuis plus de 5 ans) :
- La vente est par défaut exonérée de TVA.
- Cependant, il est possible d’opter à la TVA et elle s’appliquera :
- Sur la marge si vous n’avez pas déduit de TVA lors de l’achat du bien.
- Sur le prix total si vous avez déduit de la TVA lors de l’achat du bien.
Si vous vendez un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans) :
- La vente est obligatoirement soumis à la TVA sur le prix total.
Si vous vendez un terrain à bâtir :
- La transaction est obligatoirement soumise à la TVA :
- Sur la marge si vous n’avez pas déduit de TVA lors de l’achat du bien.
- Sur le prix total si vous avez déduit de la TVA lors de l’achat du bien.
Impact stratégique : La TVA récupérable sur les acquisitions, les travaux et les frais dépend directement du régime de TVA applicable lors de la revente du bien.
Si la vente est exonérée, la TVA liée aux achats et travaux ne pourra pas être récupérée.
Quelle TVA est applicable sur la location d'un bien stocké ?
Vous pouvez temporairement louer les biens que vous avez en stock avant leur revente. La TVA applicable aux loyers suit les mêmes règles que celles des locations immobilières en général. Elle dépend des critères suivants :
De l’usage du bien loué :
- À usage d’habitation : généralement exonéré de TVA, sauf option contraire.
- À usage professionnel : soumis à TVA si des conditions sont remplies.
- L’exercice d’une option à la TVA (quand cela est possible) :
- Vous pouvez opter dans certains cas pour soumettre les loyers à TVA afin de récupérer la TVA sur les dépenses liées au bien (travaux, frais, etc.).
3. L’impôt sur les bénéfices : IS pour les marchands de biens exerçant en société
Les bénéfices réalisés par votre activité de marchand de biens sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque vous exercez via une SARL ou une SAS.
Le taux d’imposition est de :
- 15 % pour les bénéfices jusqu’à 42 500 €, sous certaines conditions.
- 25 % au delà.
À noter : les marchands de biens ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention sur les plus-values. Ces dernières sont directement intégrées au résultat imposable.
4. Les droits de mutation réduits pour les marchands de biens
Les droits de mutation, souvent appelés frais de notaire, représentent un coût important de vos opérations. Les marchands de biens peuvent toutefois bénéficier de taux réduits dans certains cas :
- d’un taux réduit à 0,715% à condition qu’un engagement de revendre sous 5 ans soit pris.
- d’un droit fixe de 125€ à condition qu’un engagement de construire ou de faire des travaux rendant le bien neuf sous 4 ans soit pris.
Attention : le non-respect des engagements entraîne l’application du taux standard de 5,80 % et des pénalités. Un suivi rigoureux des délais est indispensable pour éviter ces sanctions.
5. Les taxes locales et les contributions diverses
La taxe foncière
Elle est due pour les biens détenus au 1er janvier de chaque année. Une clause de proratisation peut être négociée pour répartir la charge entre le vendeur et l’acquéreur.
La taxe sur les bureaux (TSB)
Elle s’applique aux locaux à usage de bureaux ou commerciaux situés dans des zones spécifiques comme l’Île-de-France. Son montant dépend de la surface et de l’usage du bien.
La CFE et la CVAE
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : elle est calculée sur la valeur locative des locaux utilisés pour l’activité professionnelle. Une cotisation minimale s’applique si vous n’utilisez pas de local.
- CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) : elle concerne les sociétés ayant un chiffre d’affaires supérieur à 500.000 € et atteint un taux maximal de 0,75 %.
Bon à savoir : Les biens stockés ne sont pas pris en compte dans le calcul de la CFE.
La CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs)
Elle s’applique aux loyers perçus non soumis à la TVA. Son taux est de 2,5 % des loyers perçus hors charges.
Impact stratégique : ces différentes taxes vont venir augmenter le coûts de vos projets et réduire vos marges. Veillez donc à les anticiper dans vos prévisions financières.
Attention à la taxe sur les salaires pour les marchands de biens
Elle s’applique aux entreprises qui emploient des salariés et dont tout ou une partie de leur CAHT est exonéré de TVA.
Si, en tant que marchand de biens, vous employez des salariés et que vous réalisez des transactions non soumises à TVA (comme la revente d’un immeuble ancien sans exercice d’option), vous êtes redevable de cette taxe.
Impact sur vos marges : La taxe sur les salaires peut représenter un coût significatif, surtout si votre masse salariale est importante. Il est donc crucial de bien évaluer son impact dans vos prévisions financières et d’optimiser votre structuration juridique pour en limiter l’effet.
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Questions fréquentes sur la fiscalité des marchands de biens
Un marchand de biens est-il concerné par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?
Non, les biens détenus dans le cadre de l’activité professionnelle de marchand de biens ne sont pas soumis à l’IFI, à condition qu’ils soient affectés à cette activité.
Un marchand de biens doit-il payer la taxe sur les bureaux (TSB) ?
Oui, s’il détient temporairement des locaux à usage de bureaux, commerciaux ou de stockage au 1er janvier de l’année fiscale, il peut être redevable de cette taxe.
Comment sont imposées les plus-values des marchands de biens ?
Contrairement aux particuliers, les marchands de biens ne sont pas soumis au régime des plus-values immobilières, mais les profits réalisés sont imposés comme des bénéfices commerciaux, intégrés au résultat fiscal de la société.
Les marchands de biens bénéficient-ils d’un régime fiscal spécifique pour les droits de mutation ?
Oui, sous certaines conditions :
- Si le marchand de biens s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans, les droits de mutation peuvent être réduits à 0,715 % au lieu des 5,80 % habituels.
- De même, si le marchand de bien s’engage à construire un bien ou à réaliser des travaux significatifs rendant l’immeuble neuf, sous un délais de quatre ans, il peut bénéficier d’un droit de mutation à taux fixe de 125€.
Comment est taxé un marchand de biens ?
Les marchands de biens sont principalement soumis à :
- L’impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu (IR) selon la structure juridique choisie.
- La TVA sur certaines opérations de vente, notamment pour les biens neufs ou terrains à bâtir.
- Les droits de mutation réduits sous certaines conditions.
- Diverses taxes locales comme la taxe foncière, la CFE, et parfois la CRL.
Quelle TVA pour les marchands de biens ?
La TVA varie selon la nature du bien vendu :
- Pour un immeuble neuf ou un terrain à bâtir, la vente est soumise à la TVA.
- Pour un immeuble ancien, la vente est exonérée de TVA, mais une option pour la TVA peut être exercée.
