1. Frais de notaire : de quoi s’agit-il ?
Les frais de notaire, ou frais d’acquisition, englobent plusieurs composantes obligatoires lors de l’achat d’un bien immobilier :
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou droits d'enregistrement :
Ces taxes, collectées par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales, représentent la part la plus importante des frais de notaire. Elles s’élèvent à :
- Environ 5 % à 5,8 % du prix d’achat pour les biens anciens,
- Environ 0,7 % à 1,5 % pour les biens neufs.
Les émoluments du notaire :
- Ces honoraires rémunèrent le travail du notaire.
- Ils sont calculés selon un barème dégressif fixé par la loi.
- Par exemple pour un bien ancien (majorité des cas) :
Les débours :
- Ce sont les frais avancés par le notaire pour votre compte, notamment pour les copies de documents administratifs ou d’actes.
- Il varie généralement entre 500 et 1.000€.
La contribution de sécurité immobilière :
Cette taxe obligatoire, fixée à 0,10 % du prix d’achat net (hors mobilier), permet d’enregistrer l’acte de vente auprès des services de publicité foncière.
Le total des frais représente 8% du prix d’acquisition dont 82% destinés au Trésor Public.
2. Frais de notaire marchands de biens : régime de faveur
En tant que marchand de biens, vous pouvez bénéficier de régimes de faveur vous permettant de réduire vos frais de notaire. Ce dispositif repose sur deux principales mesures :
Le taux réduit des droits d’enregistrement :
- Taux appliqué : 0,71498% du prix d’achat, au lieu du taux classique de 5,8 %.
- Condition : Vous devez vous engager à revendre le bien dans un délai de 5 ans (ou 2 ans pour une revente par lots).
Droit fixe de 125 € :
- Condition : Vous devez vous engager à réaliser des travaux importants rendant un immeuble neuf, ou à finaliser les travaux d’un immeuble inachevé.
- Délai : Les travaux doivent être terminés sous 4 ans.
3. Démarches pour bénéficier du régime de faveur
Étape 1 – Obtenir la qualité de marchand de biens
- Vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que marchand de biens après avoir validé le statut juridique de votre activité, adapté à votre situation.
- L’achat-revente doit s’inscrire dans le cadre de votre activité professionnelle.
Étape 2 – Mentionner l’engagement dans l’acte d’achat
- L’engagement doit être pris et clairement stipulé dans l’acte notarié dès l’acquisition.
- Informez votre notaire de votre statut et fournissez les justificatifs nécessaires (extrait RCS, preuve d’activité).
Étape 3 – Respecter les délais
- Engagement de revente : 5 ans maximum ;
- Engagement de construire : 4 ans maximum.
Le non-respect de ces engagements entraîne des pénalités importantes (voir section suivante).
4. Situations particulières : non-respect ou modification des engagements
Non-respect des engagements
Le non-respect des engagements entraîne :
- Le paiement rétroactif des droits d’enregistrement au taux de droit commun (5,80 %) ;
- Des intérêts de retard, calculés à partir de la date d’expiration du délai légal.
Conseil : Suivez vos délais avec un tableau de suivi pour éviter tout manquement.
Substitution d'engagement
Il est admis qu’un engagement puisse se substituer à un autre.
Situation 1 : Substitution d’un engagement de construire de 4 ans à un un engagement de revendre.
- Délai : Le délai global à respecter est porté à 9 ans.
- Comment procéder ? Une déclaration doit être transmis au SIE par LRAR avant l’échéance du premier engagement.
- Conséquence : respecter l’engagement de revendre, et pas de droit complémentaire à régler.
Situation 2 : Substitution d’un engagement de revendre à un engagement de construire.
- Délai : Le délais global à respecter est de 5ans.
- Comment procéder ? Un acte acté notarié complémentaire doit être établi.
- Conséquences : Des droits complémentaires doivent être régler.
5. Les avantages financiers du régime de faveur
- Réduction des frais de notaire marchand de biens :
Exemple : Pour un bien acquis à 300.000 €, les droits d’enregistrement passent de 17 400 € (taux normal) à seulement 2 145 € (taux réduit).
- Amélioration de la rentabilité : Réduire vos frais d’acquisition diminue vos coûts et augmente votre marge à la revente.
- Facilite la gestion de trésorerie : Les économies réalisées sur les frais de notaire permettent de réallouer ces fonds à d’autres investissements, comme des travaux ou de nouvelles acquisitions.
6. Cas pratique : comparaison des frais de notaire pour un marchand de biens et un particulier
Prenons l’exemple d’un bien immobilier ancien acheté au prix de 300.000 €. Nous comparerons les frais de notaire dans deux situations :
- Achat par un particulier au taux standard ;
- Achat par un marchand de biens bénéficiant du régime de faveur.
Situation 1 : Achat par un particulier
Les frais de notaire comprennent :
- Droits de mutation (DMTO) : 300.000×5,8%=17.400€.
- Émoluments du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière : Environ 3.000 € (estimation).
Total des frais pour un particulier : 17.400 € + 3.000 € = 20.400 €.
Situation 2 : Achat par un marchand de biens
Grâce au régime de faveur, les frais de notaire sont considérablement réduits :
- Droits d’enregistrement (taux réduit) : 300 000×0,71498%=.
- Émoluments du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière : Environ 3.000 € (identiques à la situation précédente).
Total des frais pour un marchand de biens : 2.145 € + 3.000 € = 5.145€.
Dans cet exemple, un marchand de biens économise 15.255€ par rapport à un particulier.
Cette différence illustre l’importance du régime de faveur, qui permet de réduire considérablement les frais d’acquisition, et ainsi d’augmenter la rentabilité de vos opérations d’achat-revente.
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Questions fréquentes sur les frais de notaire marchand de biens
Qu’est-ce que les frais de notaire pour un marchand de biens ?
Les frais de notaire, ou frais d’acquisition, englobent les droits de mutation, les émoluments du notaire, les débours, et la contribution de sécurité immobilière. En tant que marchand de biens, vous pouvez bénéficier d’un régime de faveur qui réduit significativement les droits d’enregistrement et, dans certains cas, les fixe à 125 €.
Quels sont les avantages du régime de faveur pour les marchands de biens ?
Le régime de faveur offre deux avantages principaux :
- Un taux réduit des droits d’enregistrement à 0,71498 %, au lieu de 5,8 %.
- Un droit fixe de 125 €, applicable sous certaines conditions, notamment en cas de travaux pour rendre le bien neuf.
Ces mesures permettent de réduire considérablement les frais de notaire par rapport au régime standard.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime de faveur ?
Pour profiter du régime de faveur :
- Vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que marchand de biens.
- L’engagement de revendre ou de réaliser des travaux doit être mentionné dans l’acte notarié au moment de l’achat.
- Vous devez respecter les délais légaux : 5 ans pour revendre ou 4 ans pour les travaux.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas les engagements du régime de faveur ?
Le non-respect des engagements entraîne :
- La rétroactivité des droits d’enregistrement au taux standard de 5,8 %.
- Le paiement d’intérêts de retard calculés à partir de l’expiration du délai légal.
Pour éviter ces pénalités, un suivi rigoureux de vos engagements est indispensable.
Comment les frais de notaire d’un marchand de biens diffèrent-ils de ceux d’un particulier ?
Un particulier paie les droits d’enregistrement au taux standard de 5,8 %, tandis qu’un marchand de biens peut bénéficier d’un taux réduit de 0,71498 % ou d’un droit fixe de 125 €, selon le type d’opération. Cela représente des économies significatives, comme illustré dans notre cas pratique.
Quels sont les délais à respecter pour bénéficier du régime de faveur ?
Les délais dépendent de l’engagement pris :
- Pour la revente : 5 ans, ou 2 ans si le bien est revendu par lots.
- Pour les travaux : 4 ans pour rendre le bien neuf ou achever un immeuble inachevé.
Un suivi des délais est essentiel pour sécuriser vos avantages fiscaux.
