1. Rappel du régime de faveur applicable
Lorsque vous achetez un bien immobilier en tant que marchand de biens, vous pouvez bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement, aussi appelés frais de notaire.
Deux régimes existent :
| Type d’engagement | Taux applicable | Délai |
|---|---|---|
| Engagement de revendre (article 1115 du CGI) | 0,715 % | 5 ans |
| Engagement de construire (article 1594-0 G du CGI) | Droit fixe de 125 € | 4 ans |
Ces régimes vous permettent de réduire vos frais d’acquisition par rapport au taux normal d’environ 5,80%. Mais pour conserver cet avantage, aucun retard n’est permis car le non-respect du délai entraîne la perte du régime de faveur.
Retrouvez notre article complet sur les frais de notaires des marchands de biens.
2. Que se passe-t-il en cas de dépassement du délai ?
2.1 Le principe
Le texte est clair : « La déchéance est encourue du seul fait que les biens acquis n’ont pas été revendus dans le délai de cinq ans. » (BOI-ENR-DMTOI-10-50 70).
Autrement dit, l’avantage fiscal disparaît dès que le délai est dépassé même s’il ne manque que quelques jours.
Vous devrez alors régler :
Un rappel de droits complémentaires : correspondant à la différence entre les droits au taux réduit (0,715 %) et ceux au taux normal (environ 5,80 %) ;
Des intérêts de retard : calculés à 0,20 % par mois à partir du mois suivant la fin du délai.
Attention : ces sommes doivent être reversées dans le mois suivant la rupture de votre engagement.
Vous achetez un immeuble à 400.000 € avec un engagement de revente sous 5 ans. Les droits payés à l’achat s’élèvent à 0,715 %, soit 2.860 €.
Si vous revendez au-delà du délai, vous devrez régulariser :
Droits complémentaires : 400.000 × (5,80 % – 0,715 %) = 20.340 €
Intérêts de retard : environ 0,20 % par mois, soit près de 1.800 € au bout d’un an.
Résultat : plus de 22.000 € à verser au Trésor public.
2.2 En cas de revente partielle
Vous réalisez une vente à la découpe et n’avez pas pu céder tous les lots dans les 5 ans ?
« Lorsqu’à l’échéance du délai de 5 ans, l’engagement de revendre n’est respecté que pour une fraction du bien sur lequel il portait, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, ainsi que des frais et intérêts de retard qui en résultent, à hauteur de la différence entre le prix auquel il avait acquis le bien et le prix auquel a été vendu la (ou les) fraction du bien pour laquelle l’engagement a été respecté. » (BOI-ENR-DMTOI-10-50 §110) :
Ainsi :
Si la somme des prix de vente des lots revendus dans les 5 ans est supérieure au prix d’acquisition global, vous conservez le bénéfice du régime de faveur ;
Aucune régularisation n’est due, même si certains lots restent invendus à la date butoir.
Assiette du redressement en cas de revente partielle (ventes à la découpe) :
Prix d’acquisition de la totalité du bien – Prix de vente des lots revendus
2.3 En cas de ventes successives entre marchands de biens
Vous rachetez un bien à un autre marchand de biens déjà sous engagement de revente ? Dans ce cas, le délai ne repart pas à zéro.
Le délai initial reste rattaché à la première acquisition ayant bénéficié du taux réduit. Et c’est le propriétaire à la date d’expiration du délai qui sera redevable du complément de droits et des intérêts de retard.
A achète en 2020 avec un engagement de revente.
Il revend en 2023 à B, marchand de biens également.
Si le bien n’est pas revendu avant 2025, B devra régulariser les droits, même s’il n’a détenu le bien que deux ans.
Lisez notre article sur les acquisitions successives entre marchands de biens.
3. En conclusion
Le régime de faveur sur les droits d’enregistrement est un levier d’optimisation incontournable dans votre activité. Mais il repose sur une condition simple : le respect des délais.
Chaque opération doit donc être planifiée en amont : financement, durée des travaux, délai de commercialisation… car le temps joue contre vous.
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