1. Quels sont les statuts adaptés à votre activité de marchand de bien ?
Pourquoi privilégier une SAS ou une SARL ?
Deux raisons principales expliquent pourquoi ces structures dominent parmi les options juridiques pour une activité de marchands de biens :
- Une responsabilité limitée aux apports : en raison des enjeux financiers importants dans l’immobilier, il est important d’opter pour un statut juridique qui protège votre patrimoine personnel.
- Une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) : l’activité de marchand de biens génère souvent des résultats significatifs. L’IS permet de mieux maîtriser votre impôt sur le revenu personnel ainsi que vos cotisations sociales.
Ces deux formes juridiques peuvent être créées en format unipersonnel ou pluripersonnel :
- SARL devient EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) lorsqu’il y a un seul associé.
- SAS devient SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) dans le même cas.
Exercer en SAS votre activité de marchand de biens
La SAS est une structure plébiscitée par les marchands de biens pour sa grande flexibilité et son adaptabilité à des projets évolutifs. Elle vous permet d’adapter les statuts et le fonctionnement de votre société en fonction de vos besoins spécifiques.
Avantages de la SAS :
- Flexibilité statutaire : vous pouvez définir librement les règles de fonctionnement de la société en fonction de vos besoins.
- Facilité pour l’entrée de nouveaux associés : les actions sont faciles à céder, avec des formalités simplifiées et des coûts réduits.
- Régime social avantageux pour le dirigeant : le président de SAS est assimilé salarié, il bénéficie alors du régime général de la Sécurité sociale et donc d’une protection sociale complète, sauf pour pour l’assurance chômage.
Inconvénients de la SAS :
- Complexité des statuts : la liberté statutaire nécessite une rédaction soignée pour éviter des erreurs coûteuses.
- Cotisations sociales élevées : les cotisations sociales du président peuvent atteindre jusqu’à 80 % de sa rémunération brute.
- Absence de couverture sociale sans rémunération : si le président ne se verse pas de salaire, il ne bénéficie d’aucune couverture sociale.
Quand opter pour une SAS ?
- Si vous envisagez de lever des fonds ou d’intégrer des investisseurs.
- Si votre activité de marchand de bien est complémentaire à une autre et que vous ne prévoyez pas de rémunération immédiate.
- Si vous souhaitez structurer votre activité sous forme de groupe.
Exercer en SARL votre activité de marchand de biens
La SARL est une alternative adaptée aux projets plus traditionnels ou familiaux, offrant un cadre juridique sécurisé.
Avantages de la SARL :
- Encadrement juridique rassurant : la SARL suit des règles précises définies par la loi, ce qui limite les conflits entre associés.
- Cotisations sociales moins élevées pour le gérant : le gérant majoritaire de SARL a le statut de travailleur non-salarié (TNS), avec des cotisations sociales moins élevées qu’en SAS.
Inconvénients de la SARL :
- Moins de flexibilité : les statuts et le fonctionnement sont encadrés par la loi, laissant peu de place aux adaptations spécifiques.
- Entrée d’associés contraignante : la cession de parts sociales est soumise à une procédure d’agrément et rend difficile l’entrée de nouveaux associés, ce qui peut limiter les opportunités de développement.
- Cotisations sociales minimales obligatoires : même sans rémunération, le gérant doit payer des cotisations sociales minimales.
- Régime social moins avantageux pour le gérant majoritaire : le gérant majoritaire d’une SARL est affilié au régime des travailleurs non-salariés, il bénéficie d’une couverture sociale moins complète que celle du président de SAS.
Quand opter pour une SARL ?
- Si votre activité de marchand de bien est votre activité principale et que vous souhaitez optimiser vos charges sociales.
- Si vous privilégiez une structure familiale ou un cadre juridique rassurant pour vos associés.
Comparatif SAS/SARL
Remarque : les formalités à réaliser pour la création d’une SAS ou d’une SARL sont relativement identiques.
| SAS/SASU | SARL/EURL | |
| Dirigeant | Président | Gérant |
| Responsabilité | Limitée aux apports | Limitée aux apports |
| Flexibilité statutaire | Très flexible | Encadrée par la loi |
| Régime social du dirigeant | Assimilé salarié, couverture complète sauf chômage. | Travailleur Non Salarié (TNS), moins bonne couverture. |
| Cotisations sociales | Élevées (80%) Pas de cotisations minimales sans rémunération. | Moins élevées (40-45%). Cotisations minimales obligatoires même sans rémunération. |
| Cession de titres | Simplifiée, moins coûteuse | Complexe avec agrément obligatoire |
2. Comment choisir le statut adapté à votre activité de marchand de biens ?
Pour orienter votre réflexion, commencez par vous poser deux questions essentielles :
- Est-ce votre activité principale ou une activité complémentaire ?
- Activité principale : privilégiez une structure optimisant les charges sociales et votre protection sociale.
- Activité complémentaire : optez pour une structure flexible.
- Avez-vous la volonté de vous associer ? Cette réponse influencera directement le choix du type de société.
Au-delà de ces points, chaque situation est unique et nécessite une analyse approfondie. Consultez un expert pour sécuriser vos choix et optimiser votre activité dès le départ.
3. Quels sont les statuts interdits ou inadaptés pour votre activité de marchand de biens ?
Les sociétés civiles
L’activité de marchand de biens étant commerciale, elle ne peut pas être exercée au sein d’une structure civile comme une SCI, réservée à des activités civiles (location, gestion patrimoniale).
Cependant, les SCI restent pertinentes pour structurer et transmettre un patrimoine immobilier locatif
Les autres structures juridiques
Certaines formes juridiques présentent des risques inadaptés aux besoins des marchands de biens :
- La SNC (Société en Nom Collectif) : la responsabilité des associés étant illimitée, cette forme juridique paraît risquée pour l’activité de marchand de biens.
- L’entreprise Individuelle : cette forme juridique offre une faible protection du patrimoine personnel et une fiscalité moins avantageuse.
- La SA (Société Anonyme) : elle est généralement trop lourde et complexe pour exercer l’activité de marchand de bien.
4. Etude de cas
Contexte
Laurent est consultant en stratégie et souhaite lancer une activité de marchand de biens en parallèle de son activité principale. Il prévoit d’acheter et de revendre des biens immobiliers résidentiels, avec un volume d’une à deux opérations par an. Il ne prévoit pas de se rémunérer via cette activité dans un premier temps et envisage d’intégrer un associé à moyen terme pour augmenter la capacité d’investissement.
Analyse
- Activité complémentaire : Laurent ne dépend pas de cette activité pour son revenu principal, il n’a donc pas besoin de couverture sociale.
- Perspective d’association : l’entrée future d’un associé nécessite une structure facilitant la cession des parts.
- Volume d’opérations réduit : la complexité administrative doit rester modérée.
Notre recommandation : la SAS
- En l’absence de rémunération, Laurent n’aura pas de charges sociales à payer.
- La flexibilité statutaire permet de prévoir les modalités d’entrée d’un futur associé.
- La cession d’actions simplifiée offre un coût réduit pour la transmission des titres.
- Une SAS est idéale pour structurer l’activité si Laurent décide d’ajouter une holding à terme.
Avantages pour Laurent
- Il peut gérer son activité complémentaire avec une charge administrative réduite.
- Aucun prélèvement social s’il ne se rémunère pas.
- La structure reste évolutive pour intégrer un associé ou développer son activité.
Contexte
Marie et Thomas sont deux entrepreneurs qui souhaitent lancer une activité de marchand de biens à temps plein. Ils prévoient d’acheter et de revendre des immeubles à rénover, avec un objectif de 4 à 5 opérations par an. Ils veulent se verser une rémunération et souhaitent une structure adaptée à leur collaboration.
Analyse
- Activité principale : Ils dépendent de cette activité pour leurs revenus.
- Association : Ils souhaitent une répartition claire des pouvoirs et une structure sécurisante.
- Volume d’opérations élevé : Leur statut doit minimiser les charges sociales pour optimiser leur rentabilité.
Notre recommandation : la SARL
- Le statut de gérant majoritaire (TNS) offre des cotisations sociales plus faibles que celui d’assimilé salarié en SAS.
- La structure juridique encadrée garantit la sécurité des associés, avec des règles strictes pour protéger leurs intérêts respectifs.
- Une SARL est plus adaptée à une gestion familiale ou à des associés qui souhaitent conserver un contrôle étroit.
Avantages pour Marie & Thomas
- Une optimisation des charges sociales, leur permettant de se verser une rémunération tout en minimisant les coûts.
- Une structure sécurisante pour des associés qui travaillent en étroite collaboration.
- La SARL convient parfaitement à une activité principale où la rentabilité des opérations est essentielle.
La SARL apparaît comme une option pertinente dans ce cas. Cependant, un entretien approfondi semble indispensable pour analyser en détail le projet de Marie et Thomas pour mieux cerner leurs objectifs à long terme.
Selon leurs ambitions, il pourrait être judicieux d’explorer dès le départ, la structuration d’un groupe immobilier.
Chaque situation est unique, les cas présentés ici sont simplifiés et ne peuvent être parfaitement représentatifs de votre situation personnelle. Les spécificités de votre projet, votre situation fiscale, et votre situation personnelle doivent être pris en compte pour faire les bons choix.
Pour définir la structure la plus adaptée à votre projet, il est essentiel de faire appel à un expert reconnu dans le domaine. Grâce à une analyse approfondie de votre situation, il saura vous orienter vers la solution la plus avantageuse, tout en sécurisant vos démarches juridiques, fiscales et comptables.
Prenez rendez-vous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé.
Questions fréquentes sur le statut de marchand de biens
Quelle structure juridique pour un marchand de biens ?
Les statuts les plus couramment utilisés sont la SAS (ou SASU) et la SARL (ou EURL), en raison de leur flexibilité et de la protection qu’ils offrent au patrimoine personnel des associés.
Les sociétés civiles (SCI) sont interdites car l’activité de marchand de bien est une activité commerciale.
Est-il nécessaire d'avoir un capital social important pour créer une société de marchand de biens ?
Non, il n’y a pas de capital minimum obligatoire pour créer une SAS ou une SARL. Cependant, un capital suffisant est conseillé pour financer les opérations initiales.
Est-ce qu'une SAS peut acheter un bien immobilier ?
Oui, une SAS peut acheter, gérer et revendre des biens immobiliers dans le cadre de son activité.
Peut-on exercer l'activité de marchand de biens en entreprise individuelle ?
Oui, mais ce n’est pas recommandé. Une entreprise individuelle offre une faible protection du patrimoine personnel et une fiscalité moins avantageuse.
Peut-on exercer en SCI l'activité de marchand de biens ?
Non, une SCI est réservée aux activités civiles. Or, l’activité de marchand de biens est commerciale et nécessite une structure commerciale comme une SAS ou une SARL.
Quel objet social mettre pour une activité de marchand de bien ?
L’objet social d’une société de marchand de biens peut être :
« La société a pour objet :
– L’acquisition, l’achat en vue de la revente, la vente, la cession, la prise à bail, la location, la construction, l’exploitation, l’aménagement, la commercialisation, la division et/ou la rénovation de tous biens ou droits immobiliers ;
– Toutes opérations de marchand de biens en matière mobilière ou immobilière ;
– La participation directe ou indirecte de la société dans toutes sociétés immobilières, de marchand de biens, de transactions immobilières ou de prestations de services en matière immobilière, et dans toutes opérations immobilières, financières, mobilières et dans toutes entreprises commerciales ou industrielles pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou à tout objet similaire ou connexe ;
– Et plus généralement, toutes les opérations commerciales, financières, industrielles, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social précité et à tous objets similaires ou connexes susceptibles d’en favoriser la réalisation. »
Il est important de prévoir un objet social suffisamment large.
