1. Immeuble neuf et rénovation lourde : que dit la loi ?
Selon l’article 257 I.2.2° du Code général des impôts, un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il :
est achevé depuis moins de 5 ans,
a fait l’objet d’une surélévation,
ou a subi des travaux le rendant à l’état neuf, même s’il s’agit d’un bâtiment ancien.
En clair : un marchand de bien qui réalise une rénovation lourde peut, sans le vouloir, transformer fiscalement un immeuble ancien en un immeuble neuf… entrainant des conséquences sur le régime de TVA applicable lors de la revente.
2. Marchand de bien : rénovation légère ou rénovation lourde ?
En pratique, on distingue deux types de rénovation :
2.1 La rénovation légère
- Il s’agit de réaliser des travaux d’entretien, d’amélioration ou de modernisation ;
- Les travaux ne modifient pas la structure de l’immeuble ;
- Le bien reste fiscalement ancien ;
- Le régime de TVA applicable à la revente est alors celui applicable aux immeuble anciens.
2.2 La rénovation lourde
- Les travaux sont suffisamment importants pour être assimilés à une reconstruction ;
- Le bien est alors requalifié comme fiscalement neuf ;
- En tant que marchand de biens, vous êtes alors considéré comme un promoteur-constructeur ;
- Le régime de TVA applicable à la revente est celui de la vente des immeubles neufs.
3. Quels sont les travaux rendant un immeuble fiscalement neuf ?
Quatre grandes catégories de travaux ont été retenues. Si l’une d’entre elles est remplie, le bien est considéré comme devenu un immeuble neuf.
3.1 Les travaux portant sur la majorité des fondations
Il s’agit des travaux qui modifient le socle et l’assise d’un immeuble :
- reprises en sous-œuvre ;
- renforcement ou modification structurelle ;
- extension nécessitant des fondations supplémentaires.
3.2 Les travaux portant sur la majorité des éléments hors fondations assurant la résistance et la rigidité du bien
Il s’agit des éléments destinés à éviter que l’immeuble ne ploie ou casse :
- Les planchers porteurs ;
- Les murs porteurs ;
- La charpente ;
- Tout autre élément participant à la stabilité de l’ouvrage.
3.3 Les travaux affectant au moins 2/3 de chacun des 6 éléments du second œuvre
Les planchers non porteurs ;
Les huisseries extérieures (fenêtres, portes, vitrage, verrières, etc) ;
Les cloisons intérieures (distributives ou techniques) ;
Les installations sanitaires et de plomberie ;
Les installations électriques ;
Le système de chauffage (uniquement pour les opérations réalisées en métropole).
Attention : il ne suffit pas de rénover deux ou trois de ces éléments. Il faut que 2/3 de chacun de ces éléments soient refaits à neuf pour que cette catégorie soit retenue.
Ce rapport de 2/3 doit être apprécié de façon objective (surface, mètre linéaire, volume ou éventuellement valeur si ce critère est le plus objectif).
3.4 Les travaux portant sur la majorité de la consistance de la façade (hors ravalement)
Il s’agit ici d’éléments non porteurs, mais essentiels à la mise hors d’eau :
- Bardages ;
- Habillages extérieurs …
Remarque : un immeuble est fiscalement considéré comme neuf dès lors qu’une seule de ces quatre catégories est remplie…
4. Les conséquences d'une rénovation lourde pour un marchand de biens
4.1 En matière de TVA
- La revente du bien est obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total ;
- En contrepartie, vous pouvez récupérer la TVA sur les travaux et autres frais liés à l’opération.
4.2 En matière de droits d'enregistrement
Deux situations peuvent se présenter :
Situation n°1 – Lors de l’acquisition, vous ignorez si vous allez réaliser des travaux lourds
Vous prenez donc un engagement de revente sous 5 ans (ou 4 ans dans certaines situations) → Droits réduits à 0,715 %.
Situation n°2 – Lors de l’acquisition, vous savez que vous allez réaliser une rénovation lourde
Vous pouvez donc prendre un engagement de construire sous 4 ans → Droit fixe de 125 €.
🔗 Découvrez notre article sur les frais de notaire pour les marchands de biens.
5. Comment sécuriser votre projet de rénovation en tant que marchand de bien ?
5.1 Documenter tous vos travaux
Conservez tous les devis, factures, photos avant/après ;
Ces éléments pourront justifier la qualification du bien (neuf ou ancien) en cas de contrôle fiscal.
5.2 Faites valider la qualification par un professionnel
Ne vous fiez pas à l’apparence ou au coût global des travaux : seule une analyse détaillée des postes rénovés permettra de déterminer si le bien sera requalifié comme neuf.
5.3. Adaptez votre prévisionnel
Intégrez la TVA collectée et la TVA déductible dans vos simulations ;
Estimez votre prix de vente TTC, pour vérifier qu’il reste cohérent avec le marché.
5.4 En cas de doute, consultez un architecte
La frontière entre rénovation lourde et légère peut être floue. Un architecte pourra vous fournir un avis technique utile à la fois pour la qualification fiscale et pour la gestion de votre projet.
6. Exemples concrets
Exemple 1 : travaux de rénovation intérieure uniquement (peinture, sols, électricité partielle)
→ Le bien reste ancien (il n’y pas 2/3 de tous les éléments du second oeuvre). La revente du bien sera donc exonérée de TVA avec une option possible pour la TVA sur la marge.
Exemple 2 : reprise des fondations + murs porteurs + toiture
→ A priori, le bien sera requalifié en immeuble neuf. La TVA sera donc applicable sur le prix de revente total.
Exemple 3 : rénovation de 70 % de l’électricité, huisseries, chauffage…
Potentiellement immeuble neuf fiscalement, selon les proportions refaites.
Conclusion
En tant que marchand de biens, une rénovation lourde peut donc transformer un immeuble ancien en un immeuble considéré comme fiscalement neuf. Ce qui implique des conséquences sur votre opération, surtout en termes de TVA, et donc la rentabilité de votre projet. Il est donc important d’anticiper et de vous faire accompagner en amont de votre projet, pour éviter toute mauvaise surprise.
Nous vous accompagnons dans votre activité de marchand de biens.
Prenez rendez-vous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé.
