1. Qu’est-ce qu'un immeuble neuf ?
La notion d’immeuble neuf ne repose pas uniquement sur l’aspect visible du bâtiment ou sa date de construction.
Elle est notamment encadrée par l’article 257, I. 2. 2° du Code général des impôts (CGI), qui précise qu’est considéré comme neuf :
« un immeuble achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux ayant rendu l’immeuble à l’état neuf ».
Autrement dit, un bien est fiscalement neuf :
- s’il est achevé depuis moins de cinq ans ;
- s’il a été construit récemment ;
- ou s’il a fait l’objet de travaux lourds le requalifiant comme neuf.
Remarque :
La qualification de “neuf” n’est donc pas uniquement réservée aux seuls constructeurs. Elle peut aussi concerner une revente rapide, ou une rénovation lourde.
La date d’achèvement d’un immeuble correspond à la date de dépôt en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), telle que prévue à l’article L.462-1 du Code de l’urbanisme. Cette déclaration confirme que les travaux réalisés sont conformes au permis de construire ou à la déclaration préalable délivrée.
2. Marchand de bien et construction neuve : les situations possibles
Situation 1 : Vous réalisez une construction neuve
C’est la situation classique : vous achetez un terrain, faites construire un bien (maison, immeuble collectif, lots mixtes…) que vous revendez une fois achevé.
L’immeuble est juridiquement et fiscalement neuf. Vous êtes marchand de bien et constructeur à la fois.
Situation 2 : vous revendez un bien encore dans son délai de 5 ans après son achèvement
Vous achetez un bien neuf à un promoteur ou en VEFA, puis le revendez dans les cinq années suivant son achèvement. Même si vous n’en êtes pas le constructeur, la construction neuve est toujours considérée comme telle fiscalement.
Remarque : Peu importe le nombre de vente, la qualification de “neuf” suit le bien jusqu’à la fin du délai de 5 ans après son achèvement.
Situation 3 : vous rénovez un immeuble ancien de manière importante
Vous achetez un immeuble ancien mais réalisez des travaux importants : fondations, structures porteuses, réfection intégrale du second œuvre…
Si ces travaux répondent à certains critères fixés par l’administration fiscale, le bien est requalifié comme une construction neuve, même s’il s’agit initialement d’un immeuble ancien.
Remarque : Cette situation est fréquente et doit impérativement être anticipée.
Je vous invite à lire nos articles dédiés sur le sujet :
3. Quelles sont les conséquences pour un bien considéré comme neuf ?
3.1 En matière de TVA
Un bien fiscalement neuf est obligatoirement soumis à la TVA sur le prix total de revente. En contrepartie, vous pouvez récupérer la TVA sur :
- les travaux de construction ou de rénovation ;
- les frais d’acquisition (notaire, honoraires d’agence) ;
les honoraires techniques (architecte, maître d’œuvre…).
3.2 En matière de droits d’enregistrement
Lorsque vous savez que vous allez vendre un immeuble neuf, suite à une construction ou à une rénovation lourde, vous pouvez prendre un engagement de construire dans l’acte notarié d’acquisition. Vous bénéficiez alors :
- d’un droit fixe de 125€ ;
- à condition de réaliser les travaux dans un délai de 4 ans à compter de son acquisition.
Conclusion
La notion de construction neuve est donc un point important à prendre en compte dans votre activité de marchand de bien. Que vous construisiez, revendiez un bien récent, ou réalisiez une rénovation lourde, la qualification fiscale de l’immeuble conditionne la fiscalité applicable à votre opération.
La notion de construction neuve, en tant que marchand de bien, ne se limite pas à l’acte de bâtir. Elle peut résulter de la revente rapide d’un bien récemment construit, ou de travaux de rénovation lourde.
Comprendre ces mécanismes vous permet :
- d’anticiper la TVA applicable à vos ventes ;
- d’optimiser vos droits d’enregistrement ;
- et d’ajuster vos prix de vente TTC pour préserver votre rentabilité.
Conseil : Avant toute opération, prenez le temps d’analyser la nature de vos travaux et de votre opération.
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