1. Que qualifie-t-on d’immeuble ancien ?
Selon l’article 257, I-2-2° du CGI, un immeuble est considéré comme ancien dans deux situations :
- Il a été achevé depuis plus de 5 ans ;
- Il n’a pas été rendu à l’état neuf : c’est-à-dire qu’il n’a pas fait l’objet de travaux suffisamment importants pour basculer dans la catégorie des immeubles neufs (pas de rénovation lourde).
2. Les droits d’enregistrement applicables à un immeuble ancien
Lorsque vous achetez un immeuble ancien, vous pouvez bénéficier de deux régimes de faveur :
- du taux réduit de 0,715 % (art. 1115 CGI) : sous condition de prendre un engagement de revendre dans les 5 ans.
du droit fixe de 125 € (art. 1594-0 G CGI) : sous condition de prendre un engagement de construire dans les 4 ans.
Important : ces régimes de faveur ne dépendent pas du fait que le bien soit ancien ou neuf.
Même en achetant un immeuble neuf, vous pouvez prendre un engagement de revente et bénéficier du taux réduit.
Nous avons rédigé un article dédié sur les frais de notaire du marchand de biens, pensez à le consulter.
3. Les règles de TVA applicables à un immeuble ancien
Lors de la revente d’un immeuble ancien, les règles applicables en matière de TVA sont :
- Principe : la vente est exonérée de TVA ;
- Sur option : vous pouvez choisir d’être soumis à la TVA. Dans ce cas, elle s’appliquera :
- Sur la marge : si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction de TVA (par exemple, acquisition après d’un particulier) ;
- Sur le prix total : si l’acquisition a ouvert droit à déduction de TVA.
Retrouvez tous nos articles consacrés à la TVA des marchands de biens.
4. Cas particulier : la rénovation lourde
Dans la majorité de vos opérations, vous allez rénover les immeubles que vous achetez.
Mais attention : l’ampleur des travaux réalisés peut avoir un impact sur le régime de TVA applicable à la revente de votre bien.
Après l’acquisition d’un immeuble ancien deux situations peuvent se présenter, si vous faites :
- Une rénovation qualifiée de légère : à l’issue des travaux, le bien reste fiscalement ancien. Les règles de TVA citées précédemment continuent de s’appliquer.
- Une rénovation qualifiée de lourde : à l’issue des travaux, le bien devient fiscalement neuf. Vous êtes alors obligatoirement soumis à la TVA sur le prix total au taux de 20%.
Une question essentielle se pose donc : comment savoir si vos travaux constituent une rénovation lourde ?
Cela dépend de l’importance des travaux de gros œuvre et de second œuvre que vous réalisez.
Le BOFiP BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 précise les critères pour lesquels ces travaux font basculer un immeuble ancien dans la catégorie des immeubles neufs.
Nous avons vulgarisé ce BOFiP dans deux articles :
5. Conclusion
La rénovation de votre immeuble peut le faire basculer dans la catégorie des immeubles neufs. Il est donc indispensable :
- En amont, d’identifier clairement l’ampleur des travaux prévus, afin d’anticiper le régime de TVA applicable à votre opération ;
- Pendant et après le chantier, de documenter l’ensemble des travaux (factures, plans, photos, attestations…) pour justifier votre position en cas de contrôle fiscal.
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