Cet article s’inscrit dans la continuité de nos précédents contenus :
- Marchand de biens et rénovation, légère ou lourde, quelles conséquences ?
- Marchand de bien et rénovation lourde : à partir de quand un immeuble devient-il neuf ?
Il vous permettra d’aller plus loin dans la compréhension des travaux de gros œuvre, souvent évoqués lorsqu’on parle de rénovation lourde.
1. Les travaux du gros œuvre rendant un immeuble neuf
Un immeuble existant est considéré comme rendu à l’état neuf dès lors qu’une seule des composantes suivantes du gros œuvre est remise à neuf dans sa majorité (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20) :
- les fondations ;
- les éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
- les façades.
A. Les fondations
1. Travaux concernés
Les fondations sont les éléments assurant la stabilité et la solidité de l’immeuble. Elles comprennent notamment les semelles, longrines, radiers, pieux ou plots.
Les travaux concernés sont :
- La réparation ou le remplacement des fondations existantes ;
- Le renforcement ou la consolidation des éléments de fondation existants ;
2. Exemple de travaux
- Pose de micropieux pour stabiliser un bâtiment ;
- Injection de coulis de ciment pour renforcer les fondations existantes.
Ces travaux modifient la structure porteuse du bien et peuvent, à eux seuls, le rendre fiscalement neuf.
B. Les éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage
1. Travaux concernés
Cette catégorie vise les éléments essentiels à la résistance et la stabilité de la construction.
Les travaux peuvent porter sur :
- Les éléments verticaux : murs porteurs intérieurs ou extérieurs (murs-pignons), piliers, colonnes et poteaux lorsqu’ils sont porteurs ;
- Les éléments horizontaux : planchers en béton (dalles), planchers en bois (poutres et solives) et toits-terrasses (à pente nulle ou faible) quand ils contribuent à la stabilité de l’ensemble. Le plancher s’entend de l’ouvrage qui constitue une plate-forme horizontale entre deux niveaux ;
- Les éléments obliques : contreforts ou systèmes de contreventement ;
- Les éléments de la charpente contribuant à la rigidité générale du bâtiment.
Sont également visés les travaux affectant ces structures, tels que :
- la création ou la suppression d’ouvertures dans des murs porteurs ;
- ou la démolition partielle de planchers porteurs.
2. Travaux non concernés
Ne sont pas considérés comme des travaux de gros œuvre :
- la pose de revêtements de sol (carrelage, parquet, moquette, etc.), même précédée d’un ragréage ou d’une isolation phonique/thermique ;
- la réfection d’une couverture sans impact sur la structure porteuse ;
- les doublages et isolations en plaques de plâtre ;
- la remise à neuf d’une surface de rez-de-chaussée sans sous-sol (celle-ci ne constitue pas un plancher porteur au sens fiscal).
C. Les façades
1. Travaux concernés
Les façades regroupent les éléments verticaux externes participant à la mise hors d’eau du bâtiment (murs, murs-rideaux, murs-panneaux, etc.).
Seuls les travaux affectant leur consistance sont pris en compte, à l’exclusion des simples opérations d’entretien.
Sont concernés :
- la reconstruction complète d’une façade ;
- la modification de la structure (création ou suppression d’ouvertures, modification de l’ossature porteuse) ;
- ou le remplacement d’une majorité des éléments de façade, hors finitions.
2. Travaux non concernés
Ne sont pas considérés comme des travaux rendant un immeuble neuf :
- un simple ravalement, quel qu’en soit le procédé ;
- les travaux d’étanchéité ou d’imperméabilisation ;
- la réfection des enduits ou peintures.
Remarque :
- Les travaux d’isolation par l’extérieur ne sont pas considérés comme affectant la consistance de la façade, dès lors qu’ils n’impliquent pas sa dépose (Rép. min. Favennec, JO AN 20 mars 2007, n°113211).
Les travaux de rejointement sont également exclus du champ des travaux de gros œuvre.
2. Comment valoriser les travaux ?
Le BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 (§200 à 280) précise la méthode d’appréciation de l’ampleur des travaux.
Deux notions clés doivent être retenues :
- une appréciation globale de l’immeuble ;
et la détermination du seuil de 50 %.
A. À quel moment l’immeuble est-il rendu à l’état neuf ?
L’immeuble est considéré comme rendu à l’état neuf dès lors qu’une seule des trois composantes ci-dessus (fondations, éléments structurels, façades) est refaite à plus de 50 %.
Autrement dit, si plus de la moitié des fondations ou des éléments porteurs est remplacée, ou si la majorité d’une façade est reconstruite, le bien devient fiscalement neuf, même si les autres éléments n’ont pas été modifiés.
B. Une appréciation globale de l'immeuble
L’administration fiscale apprécie les travaux au niveau de l’immeuble dans son ensemble, même si :
- certaines parties n’ont fait l’objet que d’un entretien ;
- l’immeuble comprend plusieurs usages (habitation, commerce, bureaux) ;
- ou s’il a été divisé après travaux.
Ainsi, les travaux doivent être analysés bâtiment par bâtiment, sans distinction par lots.
Si plusieurs bâtiments communiquent entre eux (horizontalement et verticalement) et disposent des mêmes issues sur la voie publique, ils sont considérés comme un seul immeuble pour l’appréciation du seuil (Cass. com., 10 janv. 1995, n° 92-15975, SCI Diffamode).
C. Comment est déterminé le seuil de 50 % ?
Le rapport entre les éléments remis à neuf et l’ensemble des éléments de la composante peut être apprécié selon :
- un critère physique : surface, linéaire, volume ;
- ou un critère économique : valeur des travaux.
1. Pour les fondations
Le rapport s’évalue ainsi :
- Au numérateur : coût des fondations refaites ou remplacées ;
- Au dénominateur : coût du neuf pour la totalité des fondations (y compris celles conservées).
Lorsque ce rapport atteint ou dépasse 50 %, la composante est considérée comme remise à neuf.
2. Pour les éléments structurels (hors fondations)
La proportion pourra s’apprécier en considérant :
- Au numérateur : coût des éléments nouveaux assurant la résistance et la rigidité du bâtiment ;
- Au dénominateur : coût de la remise à neuf de l’ensemble des éléments structurels, y compris ceux conservés.
3. La façade
Deux méthodes :
- Méthode physique : rapport entre la surface des éléments de façades refaits (ouvrants non compris) et la surface totale des façades du bâtiment à l’issue des travaux ;
- Méthode en valeur : rapport entre le coût des éléments de façades remplacés et le coût total de remplacement de tous les éléments de façades.
3. Les conséquences fiscales
3.1 En matière de TVA
Un immeuble rendu à l’état neuf devient fiscalement neuf au sens de l’article 257, I-2-2° du CGI. Sa vente est alors soumise de plein droit à la TVA sur le prix total, et non à la TVA sur la marge.
En contrepartie, vous pourrez récupérer la TVA sur :
- les travaux de construction ou de rénovation ;
- les frais d’acquisition (notaire, honoraires d’agence) ;
les honoraires techniques (architecte, maître d’œuvre…).
3.2 En matière de droits d’enregistrement
Lors de l’acquisition, si vous savez que le bien fera l’objet de travaux rendant l’immeuble neuf, vous pouvez prendre un engagement de construire dans l’acte notarié.
Cet engagement vous permet de bénéficier :
- d’un droit fixe de 125 € à l’achat ;
- à condition que les travaux soient réalisés dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition.
4. Conclusion
Les travaux de gros œuvre (fondations, éléments porteurs ou façades) peuvent suffire à rendre un immeuble fiscalement neuf.
Dès que plus de la moitié d’une de ces composantes est remise à neuf, le bien bascule sous le régime de la TVA sur le prix total, excluant toute application de la TVA sur marge.
Il est donc essentiel de bien identifier la nature et l’ampleur de vos travaux, et surtout de conserver la documentation technique et financière de votre projet. En cas de contrôle, ces éléments permettront de justifier le traitement fiscal retenu et de sécuriser votre opération.
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