Cet article s’inscrit dans la continuité de nos précédents contenus :
- Marchand de biens et rénovation, légère ou lourde, quelles conséquences ?
- Marchand de bien et rénovation lourde : à partir de quand un immeuble devient-il neuf ?
Ils vous permettrons d’aller plus loin dans la compréhension des travaux de gros œuvre souvent évoqués lorsque l’on parle de rénovation lourde.
1. Quels travaux du second œuvre rendent un immeuble neuf ?
Un immeuble est considéré comme rendu à l’état neuf dès lors que chacune des six composantes du second œuvre a été refaite à au moins deux tiers (⅔) de sa consistance (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 §190).
Ces six éléments sont :
- Les planchers non porteurs ;
- Les huisseries extérieures ;
- Les cloisons intérieures ;
- Les installations sanitaires et de plomberie ;
- Les installations électriques ;
- Les systèmes de chauffage.
Si un seul de ces éléments est absent (par exemple pas de chauffage central), la composante « second œuvre » n’est pas regardée comme rendue à neuf.
A. Les planchers non porteurs
Les planchers non porteurs sont ceux qui séparent deux niveaux sans contribuer à la résistance de l’ouvrage.
Sont pris en compte :
- la reconstruction ou le remplacement des planchers légers, mezzanines ou faux planchers ;
la création de nouveaux planchers intérieurs ne modifiant pas la structure porteuse.
Ne sont pas pris en compte : les simples travaux de revêtement (parquet, carrelage, moquette, etc.).
B. Les huisseries extérieures
Sont visés tous les éléments dormants et ouvrants assurant la mise hors d’air du bâtiment : portes, fenêtres, baies vitrées, velux, portes de garage, vitrages…
C. Les cloisons intérieures
Il s’agit des murs de séparation non porteurs entre les différentes pièces ou locaux : cloisons distributives, fixes ou amovibles, en plaques ou à maçonner.
L’isolation phonique intégrée à ces cloisons est également prise en compte.
D. Les installations sanitaires et de plomberie
Sont concernés :
- les équipements sanitaires (baignoires, bacs à douche, lavabos, WC, etc.) ;
- la robinetterie ;
- les canalisations d’eau et de gaz intérieures ;
- les équipements de production d’eau chaude.
Ne sont pas pris en compte :
- les raccordements aux réseaux publics (eau, assainissement) ;
- les systèmes de récupération ou de traitement des eaux pluviales.
E. Les installations électriques
Entrent dans cette catégorie :
- les tableaux, compteurs, circuits et gaines électriques ;
- les prises, interrupteurs et luminaires intégrés ;
- ainsi que les équipements de production d’énergie, tels que les installations photovoltaïques.
Ne sont pas retenus : les éléments de raccordement au réseau public.
F. Le système de chauffage
Cette composante regroupe les éléments intégrés à l’immeuble permettant de produire, transporter, diffuser ou réguler la chaleur :
- chaudières, convecteurs, inserts, pompes à chaleur, capteurs solaires, etc. ;
- tuyauteries, gaines et radiateurs.
Ne sont pas pris en compte :
- les éléments de raccordement aux réseaux de chaleur ;
les matériels de chauffage mobiles.
2. Comment apprécier le seuil des deux tiers ?
Le BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 (§200 à 280) précise la méthode d’évaluation de l’ampleur des travaux.
Deux notions clés doivent être retenues :
- une appréciation globale de l’immeuble ;
et une détermination objective du seuil des deux tiers.
A. Quand dit-on que l’immeuble est rendu à l’état neuf ?
Uniquement lorsque les six composantes du second œuvre sont chacune rénovées à plus de ⅔.
Si une seule reste en dessous, l’immeuble n’est pas rendu à l’état neuf.
B. Une appréciation globale de l'immeuble
L’administration regarde les travaux au niveau du bâtiment entier, même si :
- certaines parties n’ont fait l’objet que d’un entretien ;
- l’immeuble comprend plusieurs usages (habitation, commerce, bureaux) ;
- ou s’il a été divisé après travaux.
Il faut donc raisonner par bâtiment et non pas par lot.
Si plusieurs bâtiments communiquent entre eux et ont les mêmes issues sur la voie publique, ils sont considérés comme un seul immeuble (Cass. com., 10 janv. 1995, n°92-15975, SCI Diffamode).
C. Comment est déterminé le seuil de 2/3 ?
Le BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 §260 à 280 indique que le rapport entre les éléments remis à neuf et le total des éléments de la composante peut être évalué selon :
- un critère physique : surface, linéaire, nombre d’unités, volume ;
- ou un critère économique : coût des travaux par rapport au coût de remplacement complet.
Exemples :
Pour les huisseries extérieures : nombre de fenêtres changées / nombre total de fenêtres après travaux ;
Pour les installations électriques : coût des éléments refaits / coût total de remplacement du réseau.
Le BOFiP donne d’autres exemples pratiques (planchers non porteurs, linéaire de cloisons, longueur de canalisations, nombre de radiateurs…) dans l’annexe BOI-ANNX-000214
Dans tous les cas, il est important de garder les devis, factures, plans et d’être capable de pouvoir expliquer la méthode de calcul utilisée.
3. Les conséquences fiscales
3.1 En matière de TVA
Lorsque les six lots du second œuvre sont remis à neuf à plus de deux tiers, l’immeuble est fiscalement neuf au sens de l’article 257, I-2-2° du CGI. La revente est donc soumise à la TVA sur le prix total et non à la TVA sur la marge.
En contrepartie, vous pourrez récupérer la TVA sur :
- les travaux de rénovation ;
- les frais d’acquisition (notaire, honoraires d’agence) ;
les honoraires techniques (architecte, maître d’œuvre…).
3.2 En matière de droits d’enregistrement
Comme pour les travaux de gros œuvre, il est possible de prendre un engagement de construire (article 1594-0 G du CGI) pour bénéficier du droit fixe de 125 €, à condition de réaliser les travaux sous un délais de 4 ans.
Retrouvez notre article complet sur l’engagement de construire.
4. En résumé
| Catégorie de travaux | Seuil d’appréciation | Conséquence fiscale |
|---|---|---|
| Fondations / structure / façades (gros œuvre) | > 50 % d’une composante | Immeuble neuf – TVA sur prix total |
| Second œuvre (6 lots) | > ⅔ de chacun des 6 lots | Immeuble neuf – TVA sur prix total |
Retrouvez notre article sur les travaux de gros oeuvre.
5. Conclusion
Les travaux de second œuvre peuvent, à eux seuls, faire basculer une opération dans le régime de l’immeuble neuf.
Dès que les six lots sont refaits à plus de ⅔, la revente doit être soumise à la TVA sur le prix total.
Il est donc important de :
- suivre la nature de vos travaux ;
- mesurer les proportions et l’ampleur de ces derniers,
- et surtout, de conserver une documentation technique et financière pour chaque opération.
Cette documentation vous permettra de justifier votre interprétation de la qualification de votre immeuble en cas de contrôle.
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