1. Qu’est-ce que l’engagement de construire ?
1.1 Définition
L’engagement de construire est un dispositif fiscal qui vous permet de bénéficier d’un droit d’enregistrement fixe lors de l’acquisition d’un bien, à condition de réaliser une opération de construction neuve ou une rénovation lourde assimilable à une reconstruction.
En pratique :
- Vous vous engagez à construire ou à réaliser des travaux significatifs sur le bien acquis.
Cet engagement doit être clairement mentionné dans l’acte notarié au moment de l’achat.
Consultez notre article Marchand de biens et construction neuve : définition et fiscalité
1.2 Délais pour réaliser l’engagement
Une fois l’engagement de construire pris, vous disposez d’un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition pour :
- achever les travaux de construction ;
ou réaliser des travaux lourds transformant le bien en immeuble neuf au sens fiscal.
L’achèvement est justifié par le dépôt en mairie de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT), mentionnée à l’article L. 462-1 du Code de l’urbanisme.
1.3 Quel est l’intérêt pour un marchand de biens ?
L’avantage de l’engagement de construire est avant tout financier : il remplace les droits de mutation classiques par un droit fixe unique.
- Sans engagement, vous supportez les droits de mutation au taux normal : entre 5,09 % et 5,8 %, selon le département.
Avec un engagement de construire, vous bénéficiez d’un droit fixe de 125 €, quel que soit le prix d’acquisition.
À noter : en cas de surélévation d’un immeuble existant, le droit fixe s’applique uniquement à la partie résultant de la surélévation.
2. Quelles conditions devez-vous respecter ?
Pour bénéficier du droit fixe, vous devez :
- Mentionner explicitement, dans l’acte d’acquisition :
- l’engagement pris ;
- la nature et la consistance des travaux prévus.
- Réaliser les travaux dans le délai de 4 ans à compter de l’acquisition.
À savoir : il est admis que l’engagement puisse être pris ultérieurement par acte complémentaire, à condition que celui-ci soit enregistré avant le début des travaux et transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent.
3. Que se passe-t-il en cas de non-respect de l’engagement ?
Si l’engagement de construire n’est pas respecté dans les 4 ans :
- Vous perdez le bénéfice du droit fixe ;
- Vous devez régulariser et payer le complément de droits de mutation au taux normal ;
- Des intérêts de retard peuvent également être appliqués.
Il est donc indispensable de maîtriser vos délais de chantier et d’anticiper toutes les autorisations nécessaires.
4. Peut-on transformer un engagement de construire en engagement de revendre ?
Oui, c’est possible. On parle alors de substitution d’engagement.
Ce qu’il faut savoir :
- La substitution nécessite un acte notarié complémentaire, signé avant l’échéance du premier engagement.
- Le nouveau délai de 5 ans pour revendre s’applique avec un effet rétroactif à la date du premier engagement. Autrement dit, le délai total reste de 5 ans maximum.
- Vous devrez régler des droits complémentaires pour ajuster au taux réduit applicable à l’engagement de revendre.
- Des intérêts de retard seront appliqués sur le montant des droits dûs.
Conclusion
L’engagement de construire est un dispositif intéressant pour optimiser vos droits d’enregistrements lors de projets impliquant des travaux lourds ou une construction neuve. Il vous permet de bénéficier d’un droit fixe avantageux, à condition de respecter vos engagements et vos délais.
Avant de signer tous projets, posez-vous les questions suivantes :
- Les travaux prévus justifient-ils un engagement de construire ?
Le calendrier du chantier est-il compatible avec le délai de 4 ans ?
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