Préambule : dans cet article, nous avons supposé que l’immeuble destiné à changer de destination ne remplissait pas les conditions d’un immeuble neuf et qu’il était donc, avant son changement, un immeuble ancien.
1. Qu’appelle-t-on un changement de destination ?
Le changement de destination désigne la modification de l’usage initial d’un bien immobilier tel que défini à l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme.
Il peut s’agir, par exemple, de :
- Transformer un local commercial en habitation ;
- Réaménager un entrepôt en bureaux ;
- Transformer un hôtel en logements.
Ces changements peuvent nécessiter :
- une déclaration préalable ;
- ou un permis de construire, si des travaux modifient également la structure ou la façade du bâtiment (article R. 421-14 du Code de l’urbanisme).
Pour vous marchand de biens, ce type d’opération vous permet d’augmenter la valeur de revente de votre bien, et donc votre marge. Mais ce changement de destination soulève certaines problématiques notamment fiscales : peut-il avoir des conséquences sur le régime de TVA applicable la revente de votre opération ?
2. Le changement de destination peut-il impacter la TVA à la revente de votre bien ?
2.1 En principe : non
Le simple changement de destination n’a pas en soi d’impact fiscal. Si l’immeuble acquis est ancien au sens fiscal, la revente reste exonérée de TVA (avec possibilité d’option), même si vous changez son usage.
Un immeuble bâti à usage de bureaux et un immeuble bâti à usage d’habitation restent tous deux, des « immeubles bâtis ».
Remarque : Un immeuble est considéré comme ancien s’il est achevé depuis plus de 5 ans et n’a pas été rendu à l’état neuf par des travaux (article 257, I-2-2° du CGI).
2.2 Exception : en cas de requalification en immeuble neuf
Lorsque le changement de destination s’accompagne de travaux lourds celui-ci sera requalifié d’immeuble neuf, même s’il avait été acquis ancien.
Nous avons rédigé un article complet sur le sujet que nous vous invitons à lire : Marchand de bien et rénovation lourde : à partir de quand un immeuble devient-il neuf ?
Dans ce cas :
- Le bien devient fiscalement neuf ;
- La revente est obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total ;
- Le régime de la TVA sur marge devient inapplicable.
3. Quelles sont les conséquences fiscales en matière de TVA ?
3.1 En cas de requalification en immeuble neuf
Vous êtes alors obligatoirement soumis à la TVA sur le prix total lors de la revente.
Cela entraîne les conséquences suivantes :
- Vous collectez la TVA sur le prix total de cession ;
- Vous bénéficiez en contrepartie de la possibilité de déduire la TVA sur l’ensemble des frais engagés pour l’opération (travaux, frais d’agence et d’autres prestataires, etc…).
3.2 Si le bien reste fiscalement ancien
En l’absence de requalification de l’immeuble, la revente de l’immeuble sera par principe exonérée de TVA mais vous avez la possibilité d’y opter.
Si la vente est exonérée de TVA, vous ne pourrez donc pas récupérer la TVA sur les travaux et les frais annexes de l’opération. La TVA supportée sur ces frais restera non récupérable et constituera donc un coût définitif à prendre en compte dans votre marge.
Pour mieux comprendre la TVA du marchand de biens, lisez notre article : TVA et marchands de biens : les bases à connaître
4. Conclusion
Le changement de destination, en lui-même n’a pas d’impact fiscal. Mais les travaux associés à celui-ci peuvent entraîner une requalification en immeuble neuf avec les conséquences qui lui sont liées, notamment en termes de TVA.
Avant de lancer vos travaux, il est indispensable d’analyser leurs impacts et d’anticiper le régime de TVA applicable à la revente de votre opération.
| Situation | Régime TVA applicable | Droit à déduction |
|---|---|---|
| Changement de destination sans travaux lourds | Exonération de TVA (sauf option prise) | Pas de déduction (sauf si option prise) |
| Changement de destination + rénovation lourde | TVA sur prix total (obligatoire) | Déduction intégrale |
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