1. Qu’est-ce qu’une substitution d’engagement ?
La substitution consiste à remplacer un engagement fiscal pris lors de l’acquisition d’un bien, par un autre, mieux adapté à la réalité du projet. Elle concerne uniquement les engagements de revendre (0,715 %) et de construire (droit fixe de 125 €).
Deux cas de figure sont possibles :
- Vous remplacez un engagement de revendre par un engagement de construire ;
- Vous remplacez un engagement de construire par un engagement de revendre.
La substitution permet de conserver un régime de faveur, mais les modalités et les conséquences diffèrent selon le sens de la substitution.
Pour bien comprendre ces régimes, consultez nos articles dédiés à l’engagement de revendre et à l’engagement de construire.
2. Substitution d’un engagement de revendre vers un engagement de construire
Quand est-elle pertinente ?
Lorsque vous aviez pris un engagement de revendre pour bénéficier d’un taux réduit de 0,715 %, mais que vous réalisez finalement :
- une construction neuve sur le terrain ;
- ou des travaux lourds qualifiant le bien de neuf au sens fiscal (fondations, structures porteuses, etc.).
Que devez-vous faire ?
Vous devez adresser à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) :
- Une déclaration de substitution écrite, en recommandé avec AR ;
- Avant l’expiration du délai de 5 ans de l’engagement initial.
Cette déclaration doit mentionner :
- L’engagement initialement pris et la date de l’acte d’acquisition ;
- L’objet et la consistance des travaux envisagés.
Quelles sont les conséquences ?
- Vous bénéficiez du régime de l’engagement de construire.
- Le nouveau délai de 4 ans court à compter de la date de la substitution.
- L’économie de droits est conservée, à condition d’achever les travaux dans les temps (justificatif via DAACT ou formulaire 940-SD).
Aucun droit supplémentaire n’est dû pour cette substitution.
3. Substitution d’un engagement de construire vers un engagement de revendre
Quand est-elle pertinente ?
Cette situation concerne les cas où :
- vous avez initialement pris un engagement de construire,
- mais vous renoncez aux travaux et décidez de revendre le bien en l’état.
La substitution vous permet de conserver un régime fiscal réduit, même si une régularisation est à prévoir.
Que devez-vous faire ?
- Vous devez signer un acte notarié complémentaire ;
- Faire enregistrer cet acte avant l’expiration du délai de 4 ans de l’engagement de construire initial ;
- Cet acte doit mentionner la valeur d’acquisition, la nature des travaux abandonnés et le nouveau régime applicable.
Quelles sont les conséquences ?
- Vous devrez régulariser les droits de mutation en versant la différence entre :
- le droit fixe initial de 125 € ;
- et le taux réduit de 0,715 % applicable à la revente.
- Des intérêts de retard sont également dus sur cette différence.
- Le délai de 5 ans court rétroactivement à partir de la date d’acquisition (pas de remise à zéro).
4. Points de vigilance
- La substitution est un droit, mais elle n’est pas automatique : elle doit être formalisée dans les temps et dans les formes prévues.
- Le respect du nouvel engagement est impératif pour conserver le bénéfice du régime de faveur.
- Les conséquences fiscales diffèrent selon le sens de la substitution.
- En cas d’erreur ou d’oubli, vous vous exposez à un rappel de droits et à des pénalités.
Fintaé vous accompagne dans votre activité de marchand de biens
Prenez rendez-vous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé.
