1. Qu’est-ce que l’engagement de revendre ?
1.1 Définition
L’engagement de revendre est un dispositif qui vous permet, en tant que marchand de biens, de bénéficier de droits d’enregistrement à taux réduits lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
Concrètement, vous vous engagez formellement, auprès de l’administration fiscale, à revendre ce bien dans un délai déterminé, généralement 5 ans à compter de son acquisition.
Cet engagement doit impérativement être mentionné dans l’acte notarié au moment de l’acquisition.
1.2 Délais à respecter
Une fois l’engagement pris, vous devez revendre le bien dans un délai maximum de 5 ans à compter de sa date d’acquisition.
Dans certains cas, ce délai peut être réduit à 2 ans, notamment pour les ventes par lots déclenchant un droit de préemption.
Important : le délai est calculé de date à date.
1.3 Pourquoi prendre un engagement de revendre ?
L’intérêt est principalement financier. Cet engagement de revendre vous permet de réduire considérablement vos frais d’acquisition.
Sans engagement, l’acquisition est soumise aux droits de mutation classiques, généralement autour de 5.09 % à 5,8 % selon les départements.
Avec un engagement de revendre, vous bénéficiez d’un taux réduit de 0,715 % du prix d’acquisition.
Cette économie de droits d’enregistrement améliore directement votre coût d’acquisition, et donc la rentabilité globale de votre opération.
2. Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier du taux réduit, vous devez remplir toutes les conditions suivantes :
- Être assujetti à la TVA ;
- Prendre l’engagement de revendre explicitement dans l’acte d’acquisition ;
- Respecter votre engagement : le bien doit être revendu dans le délai prévu.
La revente peut être totale ou partielle, mais la totalité du bien acquis doit être cédée dans le délai imparti.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le taux réduit ne peut pas s’appliquer.
3. Que se passe-t-il en cas de non-respect de l’engagement ?
Si vous ne respectez pas l’engagement de revendre dans le délai imparti, vous devrez :
- Régulariser et payer le complément de droits de mutation, pour revenir au taux normal ;
- Régler des intérêts de retard, calculés à raison de 0,20 % par mois de dépassement.
Il est donc essentiel de maîtriser vos délais, de bien planifier vos travaux et votre commercialisation pour éviter toute régularisation coûteuse.
4. Peut-on transformer un engagement de revendre en engagement de construire ?
Oui, c’est possible. Si après votre acquisition, vous réalisez finalement des travaux lourds assimilables à une construction neuve, vous pouvez demander à transformer votre engagement de revendre en un engagement de construire. On parle alors de substitution d’engagement.
Comment procéder ?
- Envoyez une déclaration de substitution par courrier recommandé avec accusé de réception à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant l’expiration de votre délai de revente.
Cette déclaration est gratuite : aucun droit supplémentaire n’est exigé.
Le nouveau délai pour construire court à compter de la date de réception de votre déclaration de substitution.
Conclusion
L’engagement de revendre est un levier important pour réduire vos frais d’acquisition.
Mais attention : pour profiter de cet avantage, vous devez respecter vos délais et bien anticiper la nature de vos opérations.
Avant de signer vos opérations, posez-vous les questions :
- Le délai est-il réaliste compte tenu de vos travaux et de la commercialisation ?
L’opération pourrait-elle finalement relever d’une construction neuve ?
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