1. Marchands de biens : dans quels cas la vente est-elle exonérée de TVA ?
1.1 Vente d'un terrain non à bâtir
Conformément à l’article 261 5° du CGI, la vente d’un terrain non à bâtir (par exemple un terrain agricole, une forêt ou terrain classé inconstructible par le PLU) est exonérée de TVA, même si vous intervenez en tant que marchand de biens, professionnel assujetti à la TVA.
Cette exonération s’applique de plein droit, dès lors que :
- le terrain n’a pas fait l’objet d’une procédure ou d’une décision administrative le rendant constructible,
- et qu’aucune démarche active de promotion ou d’aménagement n’a été engagée par le vendeur.
Attention : Si le terrain devient constructible entre l’acquisition et la revente, ou si vous engagez des travaux de viabilisation ou de division, l’opération pourrait être soumise à TVA
1.2 Vente d'un immeuble ancien
Un immeuble ancien, au sens fiscal, est un bien immobilier achevé depuis plus de cinq ans, qui n’a pas fait l’objet de travaux de rénovation lourds le rendant fiscalement “neuf”.
La revente de ce type d’immeuble est, par principe, exonérée de TVA, même si elle est réalisée par un professionnel.
Ce cas est très courant dans l’activité de marchands de biens.
Ces exonérations sont automatiques, sauf si vous décidez d’opter pour la TVA (voir suite de l’article).
2. Quelles sont les conséquences d'une vente en exonération de TVA ?
Même si elle semble plus simple, une vente exonérée de TVA n’est jamais neutre. Elle entraîne des conséquences qu’il est important d’anticiper dans votre stratégie de marchand de biens.
2.1 Perte du droit à déduction de la TVA liée à l’opération
Lorsque vous réalisez une vente exonérée de TVA, vous ne pouvez pas déduire la TVA que vous avez payée sur les dépenses liées au bien concerné. Cela concerne notamment :
- les travaux de rénovation ou d’entretien,
- les honoraires (architectes, maître d’œuvre, agences),
- les frais d’acquisition (notaire, diagnostics, géomètre…),
- les prestations de conseil ou d’ingénierie.
Remarque : Cette TVA non récupérable constitue alors un coût supplémentaire, qui doit impérativement être intégré dans votre prévisionnel de marge.
2.2 Perte du droit à déduction sur vos charges générales
Au-delà de l’opération elle-même, si votre société de marchand de biens n’exerce que des activités exonérées, vous perdez également le droit à déduction de la TVA sur vos charges de structure, telles que :
- vos outils de prospection ou abonnements professionnels ;
- vos honoraires comptables ou juridiques ;
- votre loyer ou charges de bureau.
Remarque : Et si vous embauchez du personnel pour gérer vos projets exonérés, vous serez en plus redevable de la taxe sur les salaires, une taxe qui s’applique en l’absence de CAHT soumis à TVA.
2.3 Possibilité d’opter pour la TVA (sur marge ou sur prix total)
Il est possible de renoncer à l’exonération de TVA et d’exercer une option pour soumettre volontairement votre opération à la TVA. Cette option vous permettra de récupérer la TVA sur vos charges, mais implique aussi une TVA collectée à reverser.
Selon la situation, deux options sont possibles :
Option pour la TVA sur marge : la TVA est appliqué uniquement sur la marge dégagée par l’opération.
Option pour la TVA sur le prix total : la TVA est appliqué sur la totalité du prix de vente du bien.
Il est possible de renoncer à l’exonération de TVA et d’exercer une option pour soumettre volontairement votre opération à la TVA. Cette option vous permettra de récupérer la TVA sur vos charges, mais implique aussi une TVA collectée à reverser.
Deux options sont possibles :
Pour approfondir ce point, vous pouvez consulter notre article : L’option à la TVA du marchand de biens : Intérêt & impacts.
Conclusion
L’exonération de TVA s’applique fréquemment dans les opérations des marchands de biens.
Mais derrière cette simplicité apparente se cache une réelle contrainte fiscale : pas de récupération de TVA, charges plus élevées, taxe sur les salaires… Ce sont autant d’éléments qui peuvent impacter la rentabilité de votre projet.
Avant d’acheter ou de revendre un bien, il est donc nécessaire que vous analysez le régime TVA applicable et vérifiez l’intérêt d’exercer une option pour préserver vos marges.
Nous vous accompagnons dans votre activité de marchand de biens.
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