1. Louer un bien en stock : est-ce possible ?
La location d’un bien inscrit en stock est autorisée, dès lors qu’elle reste occasionnelle et accessoire à votre activité principale, la revente de bien immobilier.
Toutefois, au-delà d’une certaine durée la location peut entraîner la requalification du bien en immobilisation avec des conséquences fiscales.
Référence – Article 207, IV-3 de l’annexe II du CGI
Un immeuble en stock est considéré comme immobilisé lorsqu’il est utilisé, au 31 décembre de la deuxième année suivant son achèvement, pendant plus d’un an dans le cadre d’une activité économique (dont fait partie la location).
Si vous louez un bien plus de 12 mois, il cesse d’être considéré comme un stock et devient une immobilisation, ce qui a notamment des conséquences en matière de TVA.
2. Conséquences fiscales de la location
La location d’un bien stocké n’a pas d’impact en matière d’impôt sur les sociétés : les loyers perçus sont imposés comme tout produit d’exploitation.
En revanche, en matière de TVA, les conséquences sont plus importantes. Le droit à déduction sur la TVA liée à l’acquisition, aux travaux ou aux frais d’exploitation peut être remis en cause ou soumis à régularisation, en fonction :
- du type de bien (neuf, ancien, rendu neuf par travaux) ;
- du régime de la location (soumise ou non à la TVA) ;
- de la durée de la location ;
- du régime applicable à la revente.
3. Location temporaire d’un immeuble ancien
La revente d’un immeuble ancien est en principe exonérée de TVA. Toutefois, en tant que marchand de biens, vous avez la possibilité d’opter pour son assujettissement à la TVA. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié à ce sujet.
Le régime de TVA applicable lors de la revente est un élément important car il conditionne le droit à déduction de la TVA sur les frais engagés (acquisition, travaux, honoraires…). Mais qu’en est-il si ce même bien est loué temporairement avant sa revente ? La nature de la location (soumise ou non à TVA) peut-elle impacter vos droits à déduction ?
Par ailleurs, selon l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI, dès lors qu’un immeuble ancien est loué pendant plus de 12 mois, il est considéré comme un bien d’investissement immobilisé et non plus comme un stock. Ce qui entraîne des impacts sur la TVA.
Il convient alors de distinguer plusieurs situations selon que la location soit soumise ou non à la TVA.
Si la location est soumise à la TVA
- Vous pouvez à titre exceptionnellement déduire la TVA sur le prix d’acquisition s’il y en avait.
- En revanche, la TVA sur les dépenses postérieures à l’acquisition (travaux, honoraires, diagnostics) ne pourra être déduite que lors de la revente du bien, si celle-ci est elle-même soumise à la TVA. Idem pour les dépenses liées à l’activité de location.
Lors de la revente du bien :
- Si l’immeuble est vendu en exonération de TVA : vous devrez reverser une partie de la TVA trop déduite sur le prix d’acquisition. On parle de régularisation par vingtième.
Si l’immeuble est vendu avec TVA : votre droit de déduire la TVA est définitivement acquis.
Si la location est non soumise à la TVA
- Vous ne pouvez pas déduire immédiatement la TVA sur les charges liées à la location ou sur les frais d’acquisition.
- Lors de la revente du bien :
- Si l’immeuble est vendu en exonération de TVA : vous ne pourrez déduire aucune TVA.
- Si l’immeuble est vendu avec TVA : vous pourrez déduire la TVA sur l’ensemble des frais liés à l’opération. Cependant, dans cette situation, certains professionnels recommandent de régulariser et de reverser la partie de TVA portant sur la période où le bien a été considéré comme immobilisé.
4. Location temporaire d’un bien neuf ou rendu neuf
Un immeuble est fiscalement considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de 5 ans ou qu’il a été remis à l’état neuf à la suite d’une rénovation lourde. Pour en savoir plus, lisez notre article sur le sujet.
Dans ce cas, la revente est obligatoirement soumise à la TVA, ce qui vous permet de déduire immédiatement la TVA grevant l’ensemble des dépenses liées à l’opération : acquisition, travaux, frais d’acte et honoraires.
Cependant, le fait de louer ce même bien sans TVA (par exemple via une location nue) peut remettre en cause ce droit à déduction, notamment si la location se prolonge dans le temps.
Il convient alors de distinguer plusieurs situations selon que la location soit soumise ou non à la TVA.
Si la location est soumise à la TVA
- Il n’y a aucun impact, la TVA sur les dépenses liées à l’opération est intégralement déductible.
- Vous pouvez également déduire la TVA sur l’ensemble des dépenses liées à l’activité de location.
Si la location est non soumise à la TVA
- Vous devrez effectuer une régularisation de TVA par vingtième pour chaque année de location où le bien a été considéré comme une immobilisation.
- Vous ne pouvez pas déduire la TVA sur les dépenses liées à la location.
Remarque :
- En cas de revente dans le délai de 5 ans, la vente sera de toute façon soumise à la TVA. Il n’y aura donc aucun impact en termes de TVA sauf si le bien a été loué sans TVA. Dans ce cas, une régularisation par vingtième sera à prévoir.
- En cas de revente au-delà des 5 ans, si la vente est exonérée de TVA, vous devrez régulariser et reverser la TVA initialement déduite.
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