1. Qu'est-ce qu'un terrain non à bâtir (TNAB) ?
Un terrain non à bâtir est un terrain qui, au moment de la vente, n’a pas la vocation à recevoir une construction. Il peut s’agir par exemple de :
terrains agricoles,
terrains forestiers,
ou terrains situés dans une zone classée inconstructible par le PLU
Important : Il est recommandé de vérifier régulièrement la classification urbanistique d’un terrain afin d’éviter toute confusion sur sa qualification lors de sa cession ou de son acquisition.
2. Quelle TVA s’applique à la vente d’un terrain non à bâtir ?
2.1 Principe : exonération de TVA
Par défaut, la vente d’un terrain non à bâtir est exonérée de TVA, même lorsque vous agissez en tant que professionnel assujetti (marchand de biens, société de promotion, etc.).
Vous ne facturez pas de TVA à votre acquéreur, et vous ne pouvez donc pas récupérer la TVA sur vos frais liés à cette opération.
2.2 Option possible : TVA sur le prix total
Vous pouvez néanmoins choisir de soumettre volontairement l’opération à la TVA, en exerçant une option pour la TVA sur le prix total.
Cette option doit être formalisée dans l’acte de vente.
Attention : la TVA s’appliquera sur l’intégralité du prix de vente. Il n’est pas possible d’opter pour une TVA sur la marge pour un terrain non à bâtir.
3. Quelles sont les conséquences d'une option à la TVA ?
3.1 Vous pouvez récupérer la TVA sur les dépenses
L’un des principaux avantages de l’option est la récupération de la TVA supportée sur vos dépenses, notamment :
les frais d’acquisition (émoluments notariaux, diagnostics, etc.),
les honoraires de vos prestataires (géomètre, étude de sol, urbaniste…).
3.2 Votre prix de vente TTC augmente
En contrepartie, la TVA collectée vient augmenter le prix de vente TTC, ce qui peut :
pénaliser la compétitivité de votre bien sur le marché,
ou nécessiter d’ajuster votre prix net vendeur en fonction du profil de l’acquéreur.
Pour en savoir plus sur l’intérêt de l’option à la TVA, consultez notre article : L’option à la TVA du marchand de biens : Intérêt & impacts
Conclusion
La vente d’un terrain non à bâtir est exonérée de TVA par défaut, mais vous avez tout à fait la possibilité de la soumettre à la TVA sur la totalité de son prix de vente.
Avant d’opter, il est essentiel :
d’évaluer le niveau des dépenses engagées sur le terrain ;
d’anticiper le profil de votre acquéreur (particulier ou professionnel) ;
et d’intégrer ce choix dans votre prévisionnel de marge.
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