1. Les coûts à prendre en compte
Avant d’investir dans un projet, il est nécessaire pour vous d’évaluer les différents coûts liés à celui-ci pour éviter toute mauvaise surprise.
Les coûts d'acquisition
- Prix d’achat : ce montant constitue la base de toute opération. Négocier un prix en dessous du marché est crucial pour augmenter vos marges.
- Frais de notaire : ils sont réduits pour les marchands de biens (environ 1 % à 2 % du prix d’achat, contre 7 % à 8 % pour une transaction classique).
- Frais d’agence : ils sont entre 3 % et 8 % du prix d’achat si vous faites appel à un intermédiaire.
Consultez notre article sur les frais de notaire du marchand de biens
Les coûts de rénovation
- Coûts des travaux : matériaux, main-d’œuvre, entreprises artisanales.
- Honoraires des prestataires : architectes, géomètres, bureaux d’études etc.
- Mobilier et home staging : pour optimiser la valeur du bien.
Conseil : Ajoutez une marge de sécurité de 5% à votre estimation.
Les coûts FINANCIERS
- Intérêts d’emprunt : à anticiper sur toute la durée du projet.
- Frais de dossier (Courtier, frais bancaires) : Ces frais peuvent être négociés avec votre banque.
- Garanties et assurances : hypothèques, cautions et assurances emprunteur.
Les coûts de detention
- Charges de copropriété : si le bien est en copropriété.
- Taxes foncières : elles varient selon la commune.
- Frais de gestion et d’entretien : assurance, entretien, gardiennage, etc.
Les frais de personnel
Si vous employez du personnel ou des prestataires pour gérer l’opération :
- Salaires et charges sociales : prenez en compte une quote-part si le personnel est partagé entre plusieurs projets.
- Honoraires de prestataires externes.
Les coûts de revente
- Commission d’agence : entre 3 % et 8 % du prix de vente.
- Frais de notaire : moins élevés qu’à l’achat.
- Coûts marketing : annonces, publicités.
La fiscalité de l'opération
La fiscalité de votre opération impacte directement votre marge. Voici les deux principaux aspects :
- TVA immobilière : la TVA applicable dépend de la nature du bien, de son ancienneté, et de l’ampleur des rénovations effectuées.
- Impôt sur les bénéfices : calculé selon que vous soyez soumis à l’impôt sur les Sociétés (IS) ou à l’impôt sur le Revenu (IR).
2. Les revenus à prendre en compte
Le revenu est essentiellement constitué du prix de vente net vendeur après transformation et amélioration du bien. L’objectif est de maximiser ce prix pour optimiser la marge..
3. Marge du marchand de biens : comment la calculer ?
Etape 1 : calculer la marge brute
La marge brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de revient du projet :
Marge brute = Prix de vente – (Coût d’acquisition + Coûts de rénovation + Coûts financiers + Coûts de détention + frais de personnel + Coûts de revente)
Etape 2 : calculer la MARGE NETTE
La marge nette prend en compte la fiscalité :
- Marge nette = Marge brute – Impôts et taxes
4. Comment améliorer la marge de votre opération ?
1. Optimiser le coût d’acquisition
- Négociez le prix d’achat : un bon achat est essentiel.
- Identifiez les biens sous-évaluées.
- Participez à des enchères pour acheter des biens à bas prix.
Remarque : Un bon achat est souvent la clé de la réussite d’une opération de marchand de biens. Si vous achetez trop cher, il sera difficile de compenser avec les autres aspects de la rentabilité.
2. Réduire les coûts de rénovation
- Prévoyez un budget réaliste : anticipez les imprévus.
- Sélectionnez des artisans fiables : évitez les malfaçons.
- Ciblez les rénovations à forte valeur ajoutée : cuisine, salle de bain, isolation.
3. Minimiser les frais financiers
- Négociez les taux d’intérêt avec les banques.
- Optez pour un financement adapté à la durée de votre projet.
- Explorez les options comme : le financement participatif.
- Différer certains paiements jusqu’à la revente.
4. Accélérer la revente
- Fixez un prix de vente compétitif.
- Soignez la présentation du bien : Photos professionnelles, home staging.
- Collaborez avec des agences immobilières efficaces pour toucher un maximum d’acquéreurs.
Fintaé vous accompagne dans votre activité de marchand de biens
Prenez rendez-vous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé.
Questions fréquentes sur la marge du marchand de biens
Comment calculer la marge d'un marchand de biens ?
Pour calculer la marge d’un marchand de biens, il faut soustraire l’ensemble des coûts engagés du prix de vente du bien.
Marge brute = Prix de vente – (Coût d’acquisition + Coûts de rénovation + Coûts financiers + Coûts de détention + Coûts de revente)
Ensuite, pour obtenir la marge nette, on retire les impôts et taxes :
Marge nette = Marge brute – Fiscalité
Quels sont les principaux coûts à prévoir pour calculer la marge d'une opération de marchand de biens ?
Les coûts à prendre en compte sont
- le prix d’achat du bien,
- les frais de notaire,
- les frais d’agence,
- les coûts de rénovation, les frais de financement (intérêts d’emprunt, frais de dossier),
- les charges pendant la détention (taxe foncière, charges de copropriété),
- les frais de personnel,
- et les frais liés à la revente (commission d’agence, frais de notaire).
Quelle est la différence entre marge brute et marge nette dans une opération de marchand de biens ?
La marge brute est le gain avant impôts et taxes, tandis que la marge nette représente la marge nette dégagée après la fiscalité.
