1. Principe général : la TVA dépend du bien et de la nature des travaux
Le taux de TVA applicable aux travaux réalisés par les artisans est déterminé en fonction de plusieurs critères :
la qualification du bien (immeuble ancien ou immeuble neuf) ;
la nature et l’ampleur des travaux réalisés ;
- l’usage du bien (habitation, commercial, bureau).
Votre qualité de marchand de biens n’ouvre ni automatiquement droit à un taux réduit, ni n’impose systématiquement une TVA à 20 %.
2. Travaux dans un immeuble ancien : TVA à 10 %, 5,5 % ou 20 % ?
A. TVA à 10 % – Travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien
Les artisans peuvent appliquer une TVA à 10 % lorsque les travaux sont réalisés dans un immeuble achevé depuis plus de 2 ans, à condition qu’ils ne concourent pas à la production d’un immeuble neuf.
Exemples de travaux éligibles à la TVA à 10 % :
- réfection des peintures et revêtements de sols ;
- remplacement de sanitaires (hors modification lourde de plomberie) ;
- remplacement de cuisine sans modification structurelle ;
- travaux de plomberie ou d’électricité partiels ;
- rénovation de salles de bains.
Ce taux peut s’appliquer même si vous êtes marchand de biens, dès lors que l’immeuble conserve sa qualification fiscale d’immeuble ancien après travaux.
B. TVA à 5,5 % – Travaux d’amélioration de la performance énergétique
Le taux de 5,5 % est réservé aux travaux visant l’amélioration de la performance énergétique d’un logement achevé depuis plus de 2 ans.
Exemples de travaux éligibles à la TVA à 5,5 % :
isolation thermique des murs, toitures ou planchers ;
remplacement de fenêtres par du double ou triple vitrage performant ;
installation de pompes à chaleur, chaudières à haute performance.
C. TVA à 20 % – Travaux exclus des taux réduits
Les artisans doivent appliquer une TVA à 20 % lorsque les travaux :
portent sur un immeuble neuf ;
constituent une rénovation lourde ou une construction neuve ;
sont réalisés dans des locaux à usage non résidentiel (bureaux, commerces, locaux professionnels) ;
concernent des équipements ménagers ou du mobilier ;
- ou figurent parmi les travaux expressément exclus des taux réduits.
Exemples de travaux soumis à TVA à 20 % :
Construction de maison neuve ;
création de niveaux supplémentaires ;
reconstruction complète d’un bâtiment ;
travaux rendant l’immeuble fiscalement neuf ;
augmentation significative de surface.
Pour plus d’informations sur la rénovation lourde, lisez notre article complet sur le sujet : Marchand de biens et rénovation lourde.
3. Cas particulier : la rénovation lourde pour un marchand de biens
Dès lors que les travaux réalisés rendent l’immeuble fiscalement neuf :
l’ensemble des travaux doit être facturé à 20 %, y compris ceux qui pris isolément, auraient pu relever d’un taux réduit ;
la revente est obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total ;
la TVA facturée par les artisans devient en principe entièrement déductible.
Même si certains travaux pourraient relever d’un taux réduit pris individuellement, le fait que l’opération globale soit qualifiée de rénovation lourde entraîne l’application du taux normal.
L’administration raisonne globalement à l’échelle de l’opération, et non facture par facture.
4. Attestation de TVA : ce qui a changé
La loi de finances pour 2025 a supprimé l’obligation d’attestation préalable de TVA.
Désormais, le client doit certifier directement sur le devis ou sur la facture que les travaux remplissent les conditions d’application du taux réduit (10 %) ou intermédiaire (5,5 %).
À ce jour, l’administration fiscale ne s’est pas encore prononcée sur une formulation officielle. À titre indicatif, la mention peut être rédigée comme suit :
« Je certifie que les travaux réalisés se rapportent à des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans et respectent les conditions prévues pour bénéficier du taux de TVA à 10 % (ou 5,5 %). »
Les documents doivent être établis en double exemplaire : un pour vous, un pour l’artisan.
vous restez responsable de la cohérence entre la nature réelle des travaux et le taux appliqué.
5. Tableau récapitulatif – TVA applicable aux travaux pour un marchand de biens
| Situation du bien | Nature des travaux | TVA applicable |
|---|---|---|
| Immeuble ancien (> 2 ans) | Entretien / rénovation légère | 10 % |
| Immeuble ancien | Travaux énergétiques éligibles | 5,5 % |
| Immeuble ancien | Travaux lourds / exclus | 20 % |
| Immeuble rendu neuf | Tous travaux | 20 % |
| Construction neuve | Tous travaux | 20 % |
Conclusion
La TVA facturée par les artisans à une société de marchand de biens dépend :
- de la nature du bien ;
- de la nature et de l’ampleur des travaux ;
- et de l’usage du bien.
Assurez-vous que la TVA appliquée par vos artisans est cohérente avec votre bien et votre rénovation.
Fintaé vous accompagne dans votre activité de marchand de biens
Prenez rendez-vous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé.
