1. Acquisitions successives avec engagement de revente
1.1 Le principe
En tant que marchand de biens, lorsque vous achetez un bien immobilier avec un engagement de revendre, vous bénéficiez d’un droit d’enregistrement réduit à 0,715 %, sous condition de revendre le bien dans un délai de 5 ans (article 1115 du CGI).
Si ce bien est revendu à un autre marchand de biens avant l’expiration de ce délai, ce second acquéreur peut reprendre l’engagement initialement souscrit, mais le délai ne repart pas de zéro : il continue à courir à compter de la date de votre première acquisition.
1.2 Est-ce obligatoire ?
Oui. La reprise de l’engagement de revente est obligatoire si l’on souhaite maintenir le bénéfice du taux réduit. En effet, selon l’administration fiscale, « le délai imparti au premier acquéreur s’impose aux suivants, jusqu’à la cession à un acquéreur non assujetti à la TVA ».
1.3 Conséquences de la reprise d’un engagement de revendre
- Le second marchand de biens reprend l’engagement et doit revendre le bien dans le délai restant ;
- En cas de non-respect, le repreneur devient personnellement redevable du complément de droits ainsi que des intérêts de retard ;
- Le nouveau délai n’est pas réinitialisé : il reste limité au délai initialement pris par le premier acquéreur.
Pour aller plus loin : lisez notre article dédié à l’engagement de revendre.
2. Acquisitions successives avec engagement de construire
2.1 Le principe
L’engagement de construire (article 1594-0 G du CGI) permet de bénéficier d’un droit fixe de 125 € au lieu des droits de mutation classiques, à condition de réaliser une construction neuve ou une rénovation lourde dans un délai de 4 ans.
Dans le cadre d’une vente entre marchands de biens, le second acquéreur peut :
- reprendre l’engagement de construire du vendeur ;
- prendre un nouvel engagement de construire ou ;
- opter pour un engagement de revendre.
Le délai initial de 4 ans reste applicable, même si l’engagement est repris. Il ne repart pas de zéro.
2.2 Est-ce obligatoire ?
Non. La reprise d’un engagement de construire est facultative. Le nouvel acquéreur, marchand de biens, a le choix entre :
- Reprendre l’engagement initial de construire ;
- Prendre un nouvel engagement de construire ou revendre.
2.3 Conséquences de la reprise (ou non) d'un engagement de construire
- En situation de reprise d’engagement, le repreneur devient seul responsable du respect du délai et des travaux. Le vendeur est libéré de toute régularisation de droits ultérieurs. Il devra respecter le délai qui court depuis le premier acquéreur.
- Au contraire, en cas de non reprise d’engagement par le nouvel acquéreur, le cédant devra régulariser les droits et les pénalités de retard.
Consultez notre article dédié à l’engagement de construire.
3. Quelles sont les conditions à respecter lors de la reprise d'un engagement ?
Pour que la reprise d’un engagement (revendre ou construire) soit valable, les conditions suivantes doivent être réunies :
- Le repreneur doit être assujetti à la TVA (marchand de biens ou professionnel assujetti à la TVA) ;
- L’acte notarié de revente doit comporter une mention expresse de la reprise de l’engagement, en faisant référence à l’acte initial (date, numéro) ;
- Le repreneur s’engage à respecter les mêmes conditions que l’engagement initial, dans le délai restant à courir.
Attention : la simple mention d’un engagement dans l’acte ne suffit pas si les autres conditions ne sont pas réunies.
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