1. Qu’est-ce qu’un emprunt obligataire ?
L’emprunt obligataire est une opération par laquelle votre société émet des titres financiers de créance, appelés obligations, souscrits par des investisseurs.
Définition juridique : L’obligation est définie comme un titre négociable représentant une créance sur la société émettrice (article L. 228-38 du Code de commerce).
Concrètement :
- votre société émet des obligations ;
- des investisseurs les souscrivent ;
- vous leur versez un intérêt (appelé “coupon”) ;
- vous leur remboursez le capital à l’échéance.
Contrairement à une augmentation de capital :
- il n’y a pas de dilution de votre capital ;
- les souscripteurs ne deviennent pas associés ;
- ils restent de simples créanciers.
Les obligations peuvent être souscrites :
- par des investisseurs proches (particuliers, famille, partenaires) ;
- par des sociétés ;
- via des plateformes de crowdfunding immobilier.
2. Quelles sociétés peuvent émettre des obligations ?
2.1 Les sociétés par actions
L’émission d’obligations est autorisée pour :
- les SA (sociétés anonymes) ;
les SAS (sociétés par actions simplifiées) ;
les SCA (sociétés en commandite par actions).
En pratique, c’est surtout la SAS et la SASU qui sont utilisées lors de financement par emprunt obligataire.
Conditions légales (article L. 228-39 du Code de commerce) :
Deux conditions cumulatives doivent être respectées :
- Le capital social de la société doit avoir été intégralement libéré ;
- La société doit avoir établi et fait approuver au moins deux bilans.
À défaut :
- un commissaire doit être désigné pour vérifier l’actif et le passif de la société ;
- ou les obligations doivent être garanties par une société disposant de deux bilans approuvés.
Le non-respect de ces conditions entraîne la nullité des obligations émises.
Remarque : Aucune condition n’est posée concernant la rentabilité ou la santé financière de la société.
2.2 Cas particulier des SARL
Les SARL sont soumises à des conditions plus restrictives :
- obligation d’avoir un commissaire aux comptes (article L. 223-35 du Code de commerce) ;
- approbation des comptes des trois derniers exercices ;
- obligations obligatoirement nominatives ;
- émission réservée à des investisseurs qualifiés.
Cette rigidité explique pourquoi la SAS est privilégiée.
3. Pourquoi recourir à l'emprunt obligataire en tant que marchand de biens ?
L’emprunt obligataire peut vous permettre de répondre à plusieurs objectifs.
3.1 Compléter des fonds propres exigés par votre banque
Les établissements bancaires exigent souvent :
- un apport personnel ;
- un niveau minimal de fonds propres ;
- des garanties financières.
L’emprunt obligataire peut vous permettre de renforcer votre structure financière sans dilution de votre capital, pour obtenir un financement.
3.2 Financer une opération courte
Vos opérations s’inscrivant généralement sur 12 à 36 mois, ce financement est compatible avec des obligations à remboursement in fine.
3.3 Accélérer votre développement
Le recours à l’obligataire peut vous permettre :
- de multiplier les opérations simultanées ;
- de réduire votre dépendance bancaire ;
- de saisir des opportunités plus rapidement.
3.4 Financer vos premières opérations
Lorsque l’accès au financement bancaire est limité, l’emprunt obligataire peut constituer une solution transitoire pour lancer vos premières opérations.
Retrouvez notre article sur les modes de financement pour votre activité de marchand de biens.
4. Comment fonctionne un emprunt obligataire ?
4.1. Les principales caractéristiques
Un contrat obligataire rédigé prévoit notamment :
- un montant global levé ;
- un taux d’intérêt annuel (souvent plus élevé qu’un crédit bancaire) ;
- une durée déterminée (souvent 12 à 36 mois en immobilier) ;
- des modalités de remboursement (in fine, amortissable, etc.).
4.2 Durée
En immobilier, les émissions obligataires sont généralement :
- de 12 à 36 mois ;
- avec remboursement in fine.
4.3 Le taux d’intérêt
Les taux sont généralement plus élevés que ceux des crédits bancaires, en raison :
- Du niveau de risque plus élevé pour les investisseurs ;
- De l’absence de garanties réelles ;
- de la rapidité et de la souplesse du dispositif.
En pratique, les taux sont souvent compris entre 8 % et 12 %, voire davantage selon le risque et la structure du projet.
5. Les différentes typologies d’obligations
- Les obligations simples : créance classique, remboursable à son échéance.
- Les obligations convertibles : possibilité pour l’investisseur de les convertir en actions.
- Les obligations assorties de sûretés (Hypothèque, nantissement, caution, fiducie, etc.)
6. Les avantages pour vous, marchand de biens
- La rapidité de mise en place : les plateformes spécialisées peuvent structurer une levée de fonds en quelques semaines.
- La souplesse : moins de covenants bancaires, moins de contraintes opérationnelles.
- Absence de dilution : les investisseurs n’entrent pas au capital.
7. Tableau comparatif : emprunt bancaire et crédit bancaire
| Critère | Crédit bancaire | Emprunt obligataire |
|---|---|---|
| Taux | Plus faible | Plus élevé |
| Délai | Long | Plus rapide |
| Garanties | Hypothèque / caution | Variable |
| Dilution | Non | Non |
| Souplesse | Limitée | Plus flexible |
Conclusion
L’emprunt obligataire constitue un outil intéressant de financement pour un marchand de biens. Il peut vous permettre de compléter un financement bancaire, d’accélérer votre développement et de diversifier vos sources de financement. Mais il implique aussi : un coût plus élevé, un contrat à établir et une modélisation financière rigoureuse.
Avant d’y recourir, il est essentiel d’intégrer le coût du financement dans votre marge prévisionnelle.
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