1. Contexte : une activité de revente, pas de détention
Par définition, un marchand de biens exerce une activité d’achat-revente rapide de biens immobiliers (terrains, immeubles, locaux, etc.), généralement après une phase de valorisation (division, rénovation, changement d’usage…).
Les immeubles acquis sont donc comptabilisés en stock, car ils ne sont pas destinés à être conservés, mais à être revendus à court terme.
Cependant, dans certaines situations, marché défavorable, difficultés de commercialisation, opportunité locative, un bien peut être mis en location sur une longue durée. Cette location « permanente » modifie la nature même de l’opération.
Un bien inscrit en stock et loué de façon continue doit être reclassé en immobilisation, car il n’est plus destiné à la vente mais à générer des revenus locatifs.
2. Plusieurs situations à distinguer
La nature du bien mis en location joue un rôle important dans les conséquences fiscales et comptables :
- Immeuble ancien, avec ou sans rénovation ;
- Bien rendu neuf, après une rénovation lourde ;
Construction neuve, édifiée par le marchand de biens lui-même.
Chaque cas entraine des conséquences particulières notamment en termes de TVA. Les différentes situations feront l’objet d’articles dédiés.
3. Quelles sont les conséquences comptables et fiscales ?
3.1 En matière de TVA
La location d’un bien stocké n’a pas d’impact en matière d’impôt sur les sociétés, les loyers perçus sont imposés comme tout produit d’exploitation.
En revanche, la TVA appelle une attention particulière. En effet, le droit à déduction de la TVA grevant l’acquisition, les travaux ou les frais de gestion du bien peut être remis en cause ou faire l’objet d’une régularisation, selon plusieurs paramètres :
- la nature du bien (bien neuf, ancien, ou rendu neuf par des travaux lourds) ;
- le régime fiscal de la location (location soumise à la TVA ou exonérée).
Ces éléments impactent directement votre capacité à conserver la TVA déduite lors de l’opération. Ils déterminent également si une régularisation de TVA devra être opérée, par exemple via le mécanisme des vingtièmes.
3.2 En matière de droits d’enregistrement
Lors de l’acquisition, un engagement de revendre peut avoir été pris afin de bénéficier d’un droit de mutation réduit à 0,715 % (contre 5,09 à 5,8 % en régime normal).
Si la revente n’intervient pas dans le délai de 5 ans, l’administration considère que l’engagement n’est pas respecté, ce qui implique :
- Un complément de droits à régulariser ;
L’application d’intérêts de retard de 0,20 %/mois.
3.3 En comptabilité : du stock à l’immobilisation
Un bien destiné à la location permanente doit être reclassé en immobilisation, car il n’est plus destiné à la vente.
- Le reclassement se fait à la valeur nette comptable ou à la valeur de marché si elle est inférieure ;
- Le bien devient amortissable ;
- Ce changement impacte votre bilan comptable, votre résultat, et vos ratios financiers (notamment vis-à-vis des banques).
4. Quelle alternative est possible ?
4.1 Créer une SCI dédiée
- Idéale pour un projet patrimonial ;
- Possibilité d’opter à l’IR ou à l’IS selon votre stratégie ;
- Fiscalité claire et compatible avec l’activité de location nue ou meublée.
4.2 Créer une société d’exploitation locative distincte
- Société à l’IS (SAS ou SARL) si vous exploitez le bien en location meublée ou commerciale ;
- Vous évitez toute confusion avec l’activité de marchand de biens.
4.3 Structurer via une holding
- La holding peut détenir votre société de marchand de biens et vos sociétés de gestion locative ;
- Vous centralisez les flux financiers et optimisez la fiscalité des résultats (dividendes intra-groupe, …).
Ces montages vous permettent d’éviter les régularisations de TVA et risques fiscaux, de sécuriser votre stratégie juridique et de préserver la cohérence de votre activité principale. Cela permet de mieux structurer vos projets.
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