1. Qu'est-ce qu'une SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) est un groupement de personnes (physiques ou morales) ayant pour objet l’acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, elle se distingue par :
- Sa souplesse de gestion : les associés définissent librement les modalités de fonctionnement dans les statuts (répartition des parts, pouvoirs du gérant, etc.).
- Son objet principalement civil : la SCI est conçue pour la détention et la gestion d’immeubles (location, gestion de patrimoine), et non pour une activité commerciale.
- Son intérêt patrimonial et successoral : elle facilite la transmission en évitant l’indivision pure et en permettant une répartition plus fine des parts entre héritiers.
Dans la pratique, la SCI est souvent utilisée pour des investissements locatifs (location nue ou meublée sous certaines conditions). Elle demeure cependant inadaptée à l’exercice d’activités purement commerciales.
2. L’incompatibilité entre SCI et activité de marchand de biens
2.1 Marchand de biens : une activité commerciale
Le marchand de biens est défini comme toute personne (physique ou morale) qui, à titre habituel, achète des immeubles pour les revendre, en réalisant un profit. Il s’agit donc d’une activité à caractère commercial au sens de l’article L110-1 du Code de commerce.
Par conséquent, l’exercice de cette activité nécessite une forme juridique commerciale (SARL, SAS, etc.) pour bénéficier des avantages fiscaux et juridiques associés (droits d’enregistrement réduit, déduction des charges liées à l’exploitation, etc.). Elle ne peut donc pas être exercée au sein d’une SCI, qui de par nature est une société civile.
2. 2. Les conséquences de l’exercice d’une activité commerciale au sein d’une SCI
Bien que certaines opérations isolées de revente ne suffisent pas nécessairement à caractériser une activité commerciale, le caractère habituel et répété d’opérations d’achat-revente de biens immobiliers expose la SCI à des risques majeurs :
Requalification de la SCI en société de fait ou en société commerciale
Les tribunaux, sur le fondement de la nature réelle de l’activité, peuvent requalifier la SCI en société commerciale si les juges constatent une activité de marchand de biens. Cette requalification peut entraîner l’application du régime commercial et la perte des avantages civils initialement prévus.
Requalification fiscale et pénalités
En cas de contrôle fiscal, l’administration peut considérer que la SCI exerce une activité commerciale et exiger le paiement rétroactif des impôts et taxes correspondants (TVA, impôt sur les sociétés, etc.), majorés d’intérêts de retard et de pénalités.
Remarque :
Il est vivement conseillé de dissocier ses activités d’investissement locatif (par exemple, logées dans une SCI) de ses opérations d’achat-revente (exercées dans une structure commerciale). Mélanger des activités de nature différente dans la même structure accroît considérablement les risques de requalification et de sanctions.
3. Quelles alternatives à la SCI pour exercer une activité de marchand de biens ?
Pour mener à bien une activité de marchand de biens, il est donc important d’opter pour une forme sociale commerciale. Les plus répandues sont :
1. La SARL (ou EURL s’il n’y a qu’un seul associé)
- Elle offre un cadre plus classique, souvent adapté à des projets impliquant plusieurs associés.
- L’option à l’Impôt sur les Sociétés (IS) permet un certain contrôle de la pression fiscale, notamment lorsqu’il s’agit de réinvestir les bénéfices.
2. La SAS (ou SASU s’il n’y a qu’un seul associé)
- Très flexible en matière statutaire (organisation du pouvoir, modalités de décision, etc.).
- Possibilité de distributions de dividendes plus souples.
- Recommandée pour des projets nécessitant une évolution du capital ou pour l’entrée de nouveaux investisseurs.
Ces sociétés commerciales permettent de :
- Séparer le patrimoine professionnel du patrimoine personnel.
- Profiter d’une gestion juridique et fiscale adaptée (déductibilité des frais, droits d’enregistrement réduits propres au marchand de biens, TVA sur marge éventuellement).
- Limiter les risques en cas de difficultés (principe de responsabilité limitée).
Retrouvez notre article les statuts juridiques adaptés à votre activité de marchand de biens.
4. SCI et activité de marchand de biens : comment les concilier intelligemment ?
Même si la SCI ne doit pas être utilisée pour des opérations de marchand de biens, elle peut néanmoins coexister avec une structure commerciale.
1. La combinaison SCI avec une SAS ou une SARL
Une solution fréquente consiste à créer :
- Une SCI pour détenir des biens destinés à la location ou conservés à long terme (pour un objectif patrimonial).
- Une SAS ou SARL pour réaliser des opérations d’achat-revente de biens immobiliers (pour un objectif purement commercial).
Cette dissociation permet de :
- Bénéficier des avantages civils de la SCI pour la gestion et la transmission du patrimoine.
- Profiter du cadre juridique et fiscal d’une société commerciale pour les opérations d’achat-revente, sans risque de requalification.
Cette dissociation permet de :
- Bénéficier des avantages civils de la SCI pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
- Profiter du cadre juridique et fiscal d’une société commerciale pour les opérations d’achat-revente, sans risque de requalification.
2. L’utilisation d’une holding
La création d’une holding (souvent une SAS ou SARL) qui détient à la fois la SCI et la société commerciale (SARL, SAS) constitue une autre voie d’optimisation.
- La holding permet de bénéficier de régimes fiscaux avantageux (intégration fiscale et du régime mère-fille) sous certaines conditions.
- Elle facilite la gestion et l’organisation du groupe immobilier en cloisonnant les risques et en séparant clairement les activités patrimoniales et commerciales.
Conclusion : SCI et marchand de biens, une erreur à éviter
Utiliser une SCI pour exercer une activité de marchand de biens est une fausse bonne idée, en raison de l’incompatibilité juridique entre l’objet civil de la SCI et la nature commerciale de l’activité de marchand de biens. Les risques de requalification (juridique et fiscale) et de redressement sont élevés, pouvant entraîner des conséquences financières importante et la perte des avantages initialement recherchés.
Pour sécuriser vos opérations :
- Choisir une structure commerciale (SAS, SARL, SASU, EURL) afin de bénéficier du statut de marchand de biens et d’éviter la requalification.
- Conserver votre SCI pour détenir votre patrimoine immobilier locatif.
- Envisager la création d’une holding pour optimiser à la fois la gestion patrimoniale et l’activité de marchand de biens.
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