1. Qu’est-ce qu’une surélévation et une addition de construction ?
1.1. La surélévation
La surélévation consiste à augmenter la hauteur d’un bâtiment existant en créant un ou plusieurs niveaux supplémentaires.
Concrètement, il peut s’agir :
de créer un étage supplémentaire ;
d’aménager des combles avec une modification substantielle de la toiture ;
de reconstruire la toiture pour créer un nouveau niveau habitable.
Sur le plan juridique et fiscal, la surélévation est assimilée à une construction nouvelle.
1.2. L’addition de construction
L’addition de construction consiste à ajouter une extension au bâtiment existant, sans en modifier sa hauteur.
Il peut s’agir :
d’une extension latérale ;
d’une véranda intégrée à la surface habitable ;
d’un agrandissement en rez-de-chaussée ou en aile supplémentaire.
L’addition de construction est également considérée comme une construction nouvelle.
2. Dans le cas d'une surélévation ou d'une addition de construction, quelles sont les conséquences un marchand de biens ?
2.1. Distinguer la construction nouvelle de l'existante
En cas de surélévation ou d’addition de construction, chaque partie de l’immeuble doit être analysée indépendamment au regard de la TVA.
Lors de la revente :
- la partie existante suit son propre régime de TVA ;
- la partie nouvellement construite suit le régime applicable aux immeubles neufs.
Remarque : vous devez donc être en mesure de ventiler le prix de vente entre la partie ancienne et la partie nouvelle en utilisant une clé de répartiton appropriée.
2.2 La construction nouvelle : application de la TVA sur le prix total
La surface créée par surélévation ou extension est considérée comme un immeuble neuf. Conformément à l’article 257, I-2-2° du CGI, est considéré comme immeuble neuf :
- un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ;
- ou un immeuble rendu à l’état neuf.
La construction nouvelle entre dans cette catégorie.
Lors de la revente, cette partie sera obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total.
Retrouvez notre article complet sur les immeubles neufs.
2.3 La construction existante : régime propre
La partie existante conserve son régime fiscal, sauf si elle est rendue fiscalement neuve.
Ainsi, lors de la revente, cette partie pourra être :
- exonérée de TVA ;
- soumise à la TVA sur marge ;
- ou soumise à la TVA sur le prix total,
selon les conditions de l’acquisition et les travaux réalisés.
3. Impact sur la qualification globale de l’immeuble
La question centrale est la suivante : L’addition de construction rend-elle l’ensemble de l’immeuble fiscalement neuf ?
La réponse dépend de l’ampleur des travaux réalisés sur l’existant.
Si seule une extension est créée, l’existant reste fiscalement ancien.
En revanche, si les travaux réalisés sur l’existant atteignent les seuils de rénovation lourde (tels que définis par le BOI-TVA-IMM-10-10-10-20), l’ensemble de l’immeuble peut être qualifié d’immeuble neuf.
Dans ce cas, la totalité de la revente serait soumise à la TVA sur le prix total.
Retrouvez notre article sur la rénovation lourde.
Conclusion
La surélévation et l’addition de construction sont des leviers importants de création de valeur dans vos opérations de marchand de biens. Mais elles emportent des conséquences fiscales importantes, notamment en matière de TVA.
Avant de lancer ce type d’opération, il est donc essentiel d’anticiper et de modéliser l’impact de la TVA sur votre marge, afin de sécuriser la rentabilité de votre opération.
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