1. Qu'est-ce que la facturation électronique ?
La facturation électronique ou e-invoicing désigne l’émission, la transmission et la réception de factures sous un format entièrement dématérialisé et structuré, via des plateformes agréées par l’État.
Elle ne se résume pas à un simple envoi de facture en PDF par e-mail : le format électronique au sens de la réforme implique des données structurées, lisibles et exploitables automatiquement par les systèmes informatiques des entreprises et de l’administration fiscale.
Cette réforme d’ampleur, portée par la loi de finances 2020 et progressivement déployée à partir de 2026, poursuit plusieurs objectifs : simplifier les obligations déclaratives des entreprises, lutter contre la fraude à la TVA et moderniser les échanges commerciaux. Concrètement, elle repose sur deux piliers :
- la facturation électronique (e-invoicing) : pour les transactions entre professionnels assujettis à la TVA établis en France (flux B2B domestiques) ;
- le e-reporting : pour la transmission à l’administration fiscale des données relatives aux transactions qui n’entrent pas dans le champ de la facturation électronique obligatoire (ventes à des particuliers, opérations avec des entreprises étrangères, etc.).
Toutes les entreprises et entités françaises assujetties à la TVA sont concernées.
Pour en savoir plus, retrouvez notre article plus complet sur la facturation électronique.
2. Une SCI est-elle concernée par la réforme ?
2.1 Le point clé : l’assujettissement à la TVA
Pour connaître si une SCI est soumise à la réforme, la question à se poser est : est-elle assujettie à la TVA ?
- Si la réponse est non, elle n’est pas concernée par la réforme.
- Si la réponse est oui, même partiellement ou sur option, elle devra s’y conformer.
Remarque : le régime d’imposition des bénéfices (IR ou IS) n’a aucune incidence sur l’application de la réforme.
Le critère d’assujettissement dépend de l’activité de la SCI et doit être analysé pour chaque SCI.
2.2 Attention : une SCI peut être assujettie même si elle facture peu ou pas de TVA
C’est un point important à avoir en tête. Certaines SCI réalisent des opérations exonérées de TVA mais restent malgré tout considérées comme assujetties à la TVA, dès lors qu’elles exercent une activité économique.
Important : même sans TVA facturée, votre SCI peut avoir l’obligation :
- de recevoir des factures électroniques ;
- ou de transmettre certaines données via le e-reporting.
3. Quatre catégories de SCI, quatre situations distinctes
Certaines activités immobilières rendent votre SCI assujettie à la TVA.
3.1 Les SCI non assujetties à la TVA
Il s’agit des SCI dont l’objet est exclusivement la mise à disposition à titre gratuit d’un bien immobilier à leurs associés. Ces SCI ne sont soumises à aucune obligation, ni en réception ni en émission de factures électroniques.
3.2. Les SCI exonérées de TVA de plein droit, sans possibilité d'option
Sont dans ce cas concernées les SCI qui louent des locaux nus ou meublés à usage d’habitation (sans prestation para-hôtelière).
Bien qu’exonérées d’émission, elles devront néanmoins être en capacité de recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026. Elles ne sont en revanche pas soumises à l’émission de factures électroniques ni au e-reporting.
3.3. Les SCI soumises à la TVA sur option
Les SCI louant des locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA, mais elles peuvent opter pour y être soumises.
Dans les deux cas (avec ou sans option), elles ont l’obligation de recevoir des factures électroniques à partir du 1er septembre 2026.
Seules celles ayant exercé l’option pour la TVA seront également tenues d’émettre des factures électroniques et/ou de réaliser du e-reporting.
3.4. Les SCI soumises à la TVA de plein droit
Trois types d’activités entraînent une assujettissement automatique à la TVA :
- la location de locaux meublés à usage d’habitation avec prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage, repassage, etc.) ;
- la location de locaux aménagés à usage professionnel ;
- la location de places de stationnement (sauf celles attachées à un bien exonéré).
Ces SCI sont concernées par l’intégralité de la réforme : réception, émission de factures électroniques et e-reporting. Cette obligation s’applique y compris lorsqu’elles bénéficient de la franchise en base de TVA.
4. Le calendrier de mise en place
Dès le 1er septembre 2026 : toutes les SCI assujetties à la TVA (même exonérées) doivent être en mesure de recevoir des factures électroniques via une plateforme agréée.
Pour l’émission et le e-reporting :
- à compter du 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises (GE) et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) ;
- au plus tard le 1er septembre 2027 pour les petites entreprises et les entreprises de taille moyenne.
5. Quelles sont vos obligations pour votre SCI ?
Les SCI concernées par la réforme devront :
- Adhérer à une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP) et s’inscrire dans l’annuaire centralisé de l’État pour être en mesure de recevoir des factures électroniques dès septembre 2026 ;
- Émettre des factures électroniques pour leurs clients professionnels assujettis à la TVA établis en France ;
- Réaliser un e-reporting de transaction pour les opérations avec des clients non-assujettis ou des assujettis établis à l’étranger ;
- Réaliser un e-reporting de paiement pour toute prestation de services (sauf en cas d’option pour la TVA sur les débits).
6. Tableau récapitulatif
| Type de SCI | Assujettie à la TVA |
Recevoir des factures électroniquesdès sept. 2026 |
Émettre des factures électroniquesB2B France |
E-reporting de transactionclients non-assujettis |
E-reporting de paiementprestations de services |
|---|---|---|---|---|---|
| Non assujetties à la TVA | |||||
| SCI à mise à disposition gratuite à ses associés | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ |
| Exonérées de TVA de plein droit — sans option possible | |||||
| Location de locaux nus à usage d’habitation | ✓ | ✓ | ✗ | ✗ | ✗ |
| Location de locaux meublés à usage d’habitation (sans prestation para-hôtelière) |
✓ | ✓ | ✗ | ✗ | ✗ |
| Soumises à la TVA sur option | |||||
| Location de locaux nus à usage professionnel — sans option TVA | ✓ | ✓ | ✗ | ✗ | ✗ |
| Location de locaux nus à usage professionnel — avec option TVA | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Soumises à la TVA de plein droit | |||||
| Location de locaux meublés avec prestations para-hôtelières | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Location de locaux aménagés à usage professionnel | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| Location de places de stationnement (hors celles attachées à un bien exonéré) |
✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
Conclusion
La réforme de la facturation électronique ne concerne pas uniquement les sociétés commerciales. Votre SCI, même sans facturation de TVA peut-être soumise à l’obligation de recevoir des factures électroniques.
