1. Qu'est-ce que la facturation électronique ?
La facturation électronique ou e-invoicing désigne l’émission, la transmission et la réception de factures sous un format entièrement dématérialisé et structuré, via des plateformes agréées par l’État.
Elle ne se résume pas à un simple envoi de facture en PDF par e-mail : le format électronique au sens de la réforme implique des données structurées, lisibles et exploitables automatiquement par les systèmes informatiques des entreprises et de l’administration fiscale.
Cette réforme d’ampleur, portée par la loi de finances 2020 et progressivement déployée à partir de 2026, poursuit plusieurs objectifs : simplifier les obligations déclaratives des entreprises, lutter contre la fraude à la TVA et moderniser les échanges commerciaux. Concrètement, elle repose sur deux piliers :
- la facturation électronique (e-invoicing) : pour les transactions entre professionnels assujettis à la TVA établis en France (flux B2B domestiques) ;
- le e-reporting : pour la transmission à l’administration fiscale des données relatives aux transactions qui n’entrent pas dans le champ de la facturation électronique obligatoire (ventes à des particuliers, opérations avec des entreprises étrangères, etc.).
Toutes les entreprises et entités françaises assujetties à la TVA sont concernées.
Pour en savoir plus, retrouvez notre article plus complet sur la facturation électronique.
2. Les loueurs en meublé sont-ils concernés ?
2.1 Le point clé : le régime de TVA
Le critère déterminant est le suivant : votre activité de location meublée est-elle soumise à la TVA ?
En pratique, deux situations doivent être distinguées :
2.2 Location meublée classique : des obligations limitées
Par principe, la location meublée classique (LMNP ou LMP) est exonérée de TVA conformément à l’article 261 D du CGI.
Ce qui implique que :
- vous n’avez pas d’obligation d’émettre de factures électroniques à vos locataires ;
- vos quittances de loyers peuvent continuer à être transmises dans un format classique.
Le LMNP “classique” reste donc relativement peu impacté par la réforme.
2.3 Mais attention : l’obligation de réception s’applique quand même
C’est un point important pour les loueurs en meublé. Dès lors que vous disposez d’un numéro SIREN (ce qui est obligatoire en LMNP/LMP), vous devrez être capable de recevoir des factures électroniques à compter du 1er septembre 2026.
Cela concerne notamment les factures que vous recevrez de :
- vos artisans ;
- des agences immobilières ;
- des fournisseurs d’énergie ;
- de votre expert-comptable ;
- …
Même sans obligation d’émission, vous devrez donc choisir une plateforme compatible avec la réforme.
3. Cas particulier : la location para-hôtelière
3.1 Quand la location meublée devient-elle soumise à TVA ?
La location meublée devient soumise à la TVA lorsqu’elle s’accompagne de prestations para-hôtelières. En pratique, cela concerne les situations dans lesquelles vous proposez au moins trois des prestations suivantes :
- petit-déjeuner ;
- ménage régulier ;
- fourniture de linge ;
- accueil de la clientèle.
Dans ce cas, votre activité devient assujettie à la TVA.
3.2 Quelles conséquences pour la facturation électronique ?
Lorsque votre activité est soumise à la TVA, vous devrez :
- recevoir des factures électroniques ;
- émettre des factures électroniques pour vos clients professionnels ;
- transmettre certaines données à l’administration fiscale via le e-reporting pour vos clients particuliers.
3.3 E-invoicing et e-reporting : quelle différence ?
- Facturation électronique (e-invoicing) : elle concerne les opérations réalisées entre professionnels assujettis à la TVA établis en France. Exemple : Vous facturez un hébergement à une société qui loge ses salariés.
Une facture électronique devra être émise.
- E-reporting : le e-reporting concerne principalement les opérations réalisées avec des particuliers ou des entreprise étrangères. Exemple : vous louez un appartement meublé à des touristes.
Les données devront être transmises à l’administration fiscale.
4. Le calendrier de mise en place
À compter du 1er septembre 2026 : Toutes les activités de location meublée devront être capables de recevoir des factures électroniques via une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP).
Concernant l’émission des factures électroniques et le e-reporting, le calendrier dépendra de la taille de votre structure :
- à compter du 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises (GE) et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) ;
- au plus tard le 1er septembre 2027 pour les petites entreprises et les PME.
5. Quelles sont vos obligations pour votre location meublée ?
Les SCI concernées par la réforme devront :
- Adhérer à une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP) et s’inscrire dans l’annuaire centralisé de l’État pour être en mesure de recevoir des factures électroniques dès septembre 2026 ;
- Émettre des factures électroniques pour les clients professionnels assujettis à la TVA établis en France (si vous êtes concernés) ;
- Réaliser un e-reporting de transaction pour les opérations avec des clients non-assujettis ou des assujettis établis à l’étranger ;
- Réaliser un e-reporting de paiement pour toute prestation de services (sauf en cas d’option pour la TVA sur les débits).
Même lorsque vos obligations sont limitées, une adaptation de votre organisation comptable est nécessaire.
6. Tableau récapitulatif
Conclusion
La réforme de la facturation électronique concerne également les activités de location meublée. Le point important reste le régime de TVA applicable à votre activité.
En pratique :
- le LMNP classique n’aura généralement qu’une obligation de réception des factures électroniques ;
- les activités soumises à TVA (para-hôtellerie notamment) devront également émettre des factures électroniques et réaliser un e-reporting.
Avant l’entrée en vigueur de la réforme, il est donc fortement recommandé d’anticiper :
- le choix de votre plateforme ;
- l’organisation de vos flux comptables.
