1. Qu'est ce qu'un marchand de biens ?
L'achat et la revente de biens immobiliers
Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier spécialisé dans l’achat et la revente rapide de biens immobiliers dans le but de réaliser un profit. Contrairement à un investisseur locatif, son activité repose sur des opérations de court terme, visant à optimiser la valeur d’un bien pour le revendre plus cher.
Les méthodes de valorisation utilisées par le marchand de biens :
- La rénovation : réaliser des travaux pour améliorer l’état du bien et augmenter sa valeur de vente.
- La reconfiguration : transformer ou reconfigurer un bien, comme la division d’un immeuble en plusieurs appartements.
- La revente par lot : acheter un bien global (ex. immeuble) pour le revendre par unités distinctes.
L’objectif principal du marchand de biens est de créer de la valeur ajoutée en exploitant les opportunités du marché immobilier.
Types de biens concernés
Un marchand de biens peut opérer sur différents types de biens. Il peut intervenir sur :
Des immeubles anciens ou neufs
Des appartements ou des maisons individuelles
Des locaux commerciaux ou industriels
Des terrains à bâtir ou non bâtis
Des parts de sociétés immobilières (par exemple, des SCI)
Cette diversité permet aux marchands de biens de s’adapter aux opportunités du marché et de diversifier leurs investissements.
2. Les missions principales du marchand de biens
Etape 1 : recherche des opportunités immobilières
Le marchand de biens passe une grande partie de son temps à rechercher des biens immobiliers sous-évalués ou à fort potentiel :
Ventes aux enchères,
Successions ou ventes urgentes,
Biens à rénover ou en mauvais état.
Etape 2 : valorisation des biens acquis
Une fois le bien acheté, le marchand de biens procède à des travaux ou à une restructuration :
Rénovation intérieure ou extérieure,
Mise en conformité énergétique,
Division d’immeubles ou revente par lots.
Etape 3 : Revente rapide des biens pour optimiser la marge
L’objectif principal est de revendre les biens aussi rapidement que possible pour dégager une marge. Le marchand de biens ne conserve pas les biens pour du locatif.
3. Les compétences et l’accès à la profession
Pas de formation obligatoire
L’un des attraits majeurs de cette profession est son accessibilité. Contrairement à d’autres professions du secteur immobilier, comme celle d’agent immobilier, devenir marchand de biens ne nécessite pas de diplôme ou de formation spécifique, ni de carte professionnelle.
Quelles compétences pour un marchand de biens ?
Bien qu’aucun diplôme et qu’aucune formation spécifique ne soient exigés, toutefois, certaines compétences sont indispensables :
Analyse immobilière : pour évaluer le potentiel de valorisation d’un bien,
Juridiques et fiscales : pour maîtriser les règles fiscales et juridiques pour optimiser les transactions,
- Gestion et finance: pour gérer les budgets, les travaux et le financement des projets,
Gestion de projet : pour coordonner les artisans, gérer les délais et assurer le suivi des travaux.
Négociation : pour acheter à un prix avantageux et revendre avec une marge.
Remarque : Bien qu’aucun parcours ne soit imposé, des formations en immobilier ou en gestion peuvent être un atout pour démarrer dans cette activité.
4. Le cadre juridique et fiscale du marchand de biens
Le statut juridique du marchand de biens
L’activité de marchand de biens étant une activité commerciale, vous devez créer une entreprise et vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). plusieurs statuts sont possibles :
L’Entreprise individuelle
L’EURL ou la SARL
La SAS ou la SASU
Pour en savoir plus sur le statut juridique du marchand de biens, lisez notre article sur le sujet :
Quel statut pour votre activité de marchand de biens ?
Remarque : Le statut de marchand de bien n’est pas un statut juridique mais un statut fiscal.
Le régime fiscal du marchand de biens
TVA à la revente : le régime de TVA applicable à la revente d’un bien, dépend de sa nature et de la TVA déduite lors de son acquisition.
Droits de mutation réduits : les marchands de biens bénéficient de droits de mutation à taux réduits condition qu’ils s’engagent à vendre le bien dans un délai de 5 ans.
Impôt sur les sociétés : les bénéfices réalisés lors de la revente des biens sont imposés à l’impôt sur les sociétés (ou à l’impôt sur le revenu pour les EI).
Pour en savoir plus sur la fiscalité du marchand de biens, lisez notre article sur le sujet :
Fiscalité marchand de biens : les impôts et taxes applicables à votre activité
Ses responsabilités légales
Le marchand de biens doit garantir la conformité des biens vendus et fournir les diagnostics obligatoires.
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Questions fréquentes sur la définition des marchands de biens
Quand est-on considéré comme marchand de biens ?
Une personne est considérée comme marchand de biens lorsqu’elle achète des biens immobiliers avec l’intention de les revendre rapidement pour en réaliser un bénéfice, et qu’elle réalise régulièrement ses opérations.
Quels sont les avantages d'un marchand de biens ?
Les avantages de l’activité de marchand de biens, sont :
- Le potentiel de rentabilité élevés : La possibilité de réaliser des plus-values importantes sur chaque opération.
- La diversité des opérations : La possibilité de diversifier les types de biens (immeubles, locaux commerciaux, terrains) et les zones géographiques.
- La demande croissante pour les biens rénovés : Les acquéreurs préfèrent souvent des biens clés en main.
Quelle est la différence entre un marchand de biens et un agent immobilier ?
Le marchand de biens achète et revend des biens immobiliers pour son propre compte dans un but spéculatif, tandis que l’agent immobilier agit comme intermédiaire pour les transactions de ses clients sans en être propriétaire.
Quel est le rôle d'un marchand de biens ?
Le rôle d’un marchand de biens est d’acheter des biens sous-évalués, de les valoriser (par des travaux ou reconfigurations) puis de les revendre rapidement en réalisant une marge.
Qui peut devenir marchand de biens ?
Toute personne majeure, sans formation obligatoire, peut devenir marchand de biens. Il est cependant nécessaire de disposer de compétences en analyse immobilière, en gestion, en négociation et en gestion de projets.
Comment se déclarer marchand de biens ?
Pour déclarer votre activité de marchand de biens, vous devez :
- Choisir un statut juridique adapté à votre situation
- Faire les formalités nécessaires pour vous immatriculer au RCS et obtenir un numéro SIREN
- Déclarer votre activité auprès du CFE et des impôts.
Quelles sont les conditions qui doivent être simultanément remplies pour qualifier une personne de marchand de biens ?
Une personne est qualifiée de marchand de biens en raison de la fréquence de ses transactions et de l’intention spéculative qu’il a au moment de l’achat d’un bien.
