1. Les assurances sont-elles obligatoires pour un marchand de biens ?
Il n’existe pas d’assurance unique que tout marchand de biens serait légalement tenu de souscrire du seul fait de son activité d’achat-revente immobilière. En revanche, certaines obligations d’assurance peuvent s’appliquer selon les caractéristiques de vos opérations.
C’est notamment le cas lorsque :
Vous achetez un lot en copropriété : votre société doit être assurée contre les risques de responsabilité civile dont elle répond en qualité de copropriétaire.
Vous faites réaliser des travaux de construction : vous pouvez être tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage lorsque l’opération entre dans le champ de l’assurance construction obligatoire.
Vous êtes considéré comme constructeur : votre responsabilité décennale peut être engagée et une assurance spécifique peut être obligatoire.
À l’inverse, certaines assurances comme la RC Pro ou la Tous Risques Chantier, ne sont pas systématiquement obligatoires mais peuvent être importantes pour protéger votre activité.
Il est donc essentiel d’analyser les besoins en assurance de chaque opération, plutôt que de considérer qu’un même contrat suffit à couvrir l’ensemble de votre activité.
2. La responsabilité civile professionnelle (RC Pro)
2.1 À quoi sert-elle ?
La responsabilité civile professionnelle (RC Pro) est destinée à couvrir, dans les conditions du contrat, les conséquences financières de certains dommages causés à des tiers dans le cadre de votre activité.
En tant que marchand de biens, vous pouvez notamment être confronté à différentes situations :
-
un visiteur se blesse lors de la visite d’un immeuble ;
-
un tiers subit un dommage à la suite d’une faute ou d’une négligence professionnelle ;
-
votre société fait l’objet d’une réclamation en raison d’une erreur commise dans le cadre de son activité.
Selon les garanties souscrites, votre RC Pro peut notamment prendre en charge les indemnités dues aux tiers ainsi que certains frais de défense ou d’expertise.
2.2 Est-elle obligatoire ?
En principe, non. La seule activité d’achat-revente immobilière n’impose pas de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle générale.
Elle reste toutefois fortement recommandée compte tenu des conséquences financières que peut entraîner un sinistre.
Il est également important de vérifier les activités effectivement garanties. Une RC Pro couvrant uniquement l’achat-revente sans travaux ne sera pas nécessairement adaptée à une société réalisant des rénovations importantes.
Retrouvez notre article détaillé : La RC Pro du marchand de biens est-elle obligatoire ?
3. L'assurance propriétaire non occupant (PNO)
3.1 Pourquoi assurer vos immeubles ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier en vue de sa revente, votre société en devient propriétaire pendant toute la durée de l’opération. Même lorsque l’immeuble est vacant, il reste exposé à différents risques : incendie, dégât des eaux, événement climatique ou encore vandalisme.
L’assurance propriétaire non occupant, généralement appelée PNO, permet de couvrir certains risques liés à la détention d’un bien immobilier. Selon les garanties souscrites, elle peut notamment prendre en charge les dommages affectant l’immeuble ainsi que votre responsabilité civile en qualité de propriétaire.
3.2 Est-elle obligatoire ?
La réponse dépend notamment de la situation juridique du bien.
Si vous achetez un lot en copropriété, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, d’être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité.
Cette obligation ne signifie toutefois pas que vous devez nécessairement souscrire l’ensemble des garanties proposées dans un contrat multirisque PNO.
Si vous achetez un immeuble hors copropriété, il n’existe pas d’obligation générale de souscrire une PNO du seul fait de votre qualité de propriétaire.
Cette assurance reste néanmoins fortement recommandée afin de protéger votre société contre les conséquences financières d’un sinistre pendant la période de détention du bien.
Soyez également attentif aux clauses relatives à la vacance et aux travaux. Un contrat destiné à un propriétaire bailleur particulier n’est pas nécessairement adapté à une activité professionnelle de marchand de biens.
Retrouvez notre article : L’assurance PNO du marchand de biens est-elle obligatoire ?
4. L'assurance dommages-ouvrage (DO)
4.1 Quel est son rôle ?
L’assurance dommages-ouvrage, généralement appelée DO, intervient dans le cadre de certaines opérations de construction.
Elle a pour objectif de préfinancer les réparations des dommages relevant de la garantie décennale, sans attendre que les responsabilités des différents intervenants au chantier soient déterminées.
Elle concerne notamment les désordres suffisamment graves pour compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.
4.2 Est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?
Oui, lorsque votre opération entre dans le champ de l’assurance construction obligatoire.
L’article L.242-1 du Code des assurances impose notamment au propriétaire ou au vendeur qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Pour un marchand de biens, cette question doit donc être étudiée lorsque l’opération comprend une construction, une extension, une surélévation ou certains travaux importants sur un immeuble existant.
À l’inverse, de simples travaux de peinture ou de décoration ne déclenchent pas, à eux seuls, une obligation de dommages-ouvrage.
Attention : la qualification fiscale de rénovation légère ou lourde ne permet pas, à elle seule, de déterminer si une dommages-ouvrage est obligatoire. Les règles de TVA immobilière et celles de l’assurance construction reposent sur des critères différents.
Retrouvez notre article : L’assurance dommages-ouvrage du marchand de biens est-elle obligatoire ?
5. L'assurance de responsabilité décennale
L’assurance de responsabilité décennale est souvent confondue avec la dommages-ouvrage, alors que ces deux assurances répondent à des objectifs différents.
La dommages-ouvrage permet de préfinancer les réparations des désordres relevant de son champ, tandis que l’assurance décennale garantit la responsabilité décennale de l’assuré.
Le marchand de biens peut-il être concerné ?
Oui. L’article 1792-1 du Code civil considère notamment comme constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
Par ailleurs, l’article L.241-2 du Code des assurances prévoit une obligation d’assurance pour les personnes qui font réaliser, pour le compte d’autrui, des travaux de construction, notamment en vue de la vente, dans les conditions prévues par ce texte.
Un marchand de biens peut donc être concerné par une obligation d’assurance de responsabilité décennale lorsque son opération entre dans le champ de ces dispositions. Il ne suffit pas que les entreprises intervenant sur votre chantier disposent de leurs propres assurances décennales pour considérer que toutes vos obligations sont remplies.
Vous devez également examiner votre situation en qualité de maître d’ouvrage et de futur vendeur..
Notre conseil : avant toute opération comportant des travaux susceptibles de relever de l’assurance construction, faites vérifier vos obligations en matière de dommages-ouvrage et de responsabilité décennale. Ces deux assurances peuvent être nécessaires pour une même opération
6. L'assurance Tous Risques Chantier (TRC)
6.1 À quoi sert-elle ?
L’assurance Tous Risques Chantier, généralement appelée TRC, permet de couvrir certains dommages matériels accidentels affectant les travaux pendant leur réalisation.
Selon les garanties souscrites, elle peut notamment intervenir en cas d’incendie, d’effondrement accidentel ou de dommages matériels survenus sur le chantier.
Elle répond donc à un objectif différent de celui de la dommages-ouvrage, qui vise principalement à préfinancer les réparations des désordres de nature décennale.
6.2 Est-elle obligatoire ?
En principe, la Tous Risques Chantier n’est pas légalement obligatoire pour un marchand de biens.
Elle peut toutefois être exigée contractuellement par certains partenaires et s’avérer particulièrement pertinente lorsque vous réalisez des travaux importants.
L’intérêt de cette assurance doit être apprécié en fonction de la nature du chantier, de sa valeur, de sa durée et des garanties déjà souscrites par les différents intervenants.
7. Tableau récapitulatif : quelles assurances pour un marchand de biens ?
| Assurance | Obligatoire ? | Principale utilité |
|---|---|---|
| RC Pro | Non, en principe | Couvrir certaines conséquences financières des dommages causés aux tiers dans le cadre de votre activité |
| PNO | Responsabilité civile obligatoire pour les lots en copropriété ; pas d’obligation générale de PNO multirisque | Protéger votre immeuble et votre responsabilité en qualité de propriétaire |
| Dommages-ouvrage | Oui, lorsque les travaux entrent dans le champ de l’obligation légale | Préfinancer les réparations des dommages de nature décennale |
| Responsabilité décennale | Oui, lorsque vous êtes soumis à l’obligation légale correspondante | Garantir votre responsabilité décennale en qualité de constructeur |
| Tous Risques Chantier | Non, en principe | Couvrir certains dommages matériels accidentels pendant les travaux |
Ce tableau constitue une première grille de lecture. Les assurances nécessaires doivent toujours être déterminées en fonction des caractéristiques réelles de votre opération.
8. Quelles assurances prévoir selon la nature de votre opération ?
Toutes les opérations de marchand de biens ne présentent pas les mêmes risques. Les assurances à prévoir dépendent notamment du type de bien acheté et des travaux envisagés.
Exemple 1 : vous achetez un appartement pour le revendre sans travaux
Vous achetez un appartement en copropriété et prévoyez de le revendre rapidement, sans réaliser de travaux.
Dans cette situation, votre société doit notamment être couverte contre les risques de responsabilité civile dont elle répond en qualité de copropriétaire. Une assurance PNO adaptée et une RC Pro constituent également des protections à envisager.
En l’absence de travaux de construction réalisés dans le cadre de votre opération, vous n’avez normalement pas à souscrire une nouvelle dommages-ouvrage à ce titre.
Exemple 2 : vous achetez une maison et réalisez des travaux de rafraîchissement
Vous achetez une maison individuelle, remplacez la cuisine, refaites les peintures et changez les revêtements de sol.
Une assurance couvrant le bien pendant sa période de détention ainsi qu’une RC Pro adaptée à votre activité sont recommandées.
De simples travaux décoratifs ne suffisent pas, à eux seuls, à imposer une dommages-ouvrage ou une assurance de responsabilité décennale. Il reste toutefois nécessaire de vérifier la nature exacte des travaux réalisés.
Exemple 3 : vous achetez un immeuble pour le restructurer avant sa revente
Vous achetez un immeuble et envisagez une restructuration importante comportant des interventions sur des éléments de structure.
Dans cette situation, vous devez analyser vos obligations en matière d’assurance construction avant l’ouverture du chantier.
Une dommages-ouvrage et une assurance de responsabilité décennale peuvent être obligatoires. Une assurance Tous Risques Chantier peut également être pertinente afin de couvrir certains dommages matériels pendant les travaux.
Enfin, votre assurance couvrant l’immeuble pendant sa détention doit être adaptée à la présence et à la nature du chantier.
9. Comment bien assurer votre activité de marchand de biens ?
Avant chaque acquisition, nous vous recommandons d’identifier les risques propres à votre opération et de vérifier les garanties dont votre société dispose déjà.
Plusieurs points méritent une attention particulière :
La nature des travaux : achat-revente en l’état, rafraîchissement, restructuration, extension ou construction.
La situation du bien : copropriété, immeuble indépendant, logement vacant ou occupé.
Les garanties souscrites : activités couvertes, exclusions, franchises et plafonds d’indemnisation.
La période de couverture : acquisition, réalisation des travaux, réception et revente.
Les assurances des entreprises : attestations en cours de validité et activités effectivement garanties.
Lorsque vous détenez plusieurs immeubles ou exercez votre activité à travers différentes sociétés, il peut également être intéressant d’étudier avec votre assureur la possibilité de regrouper certaines garanties.
Attention toutefois : la souscription d’un contrat commun ne dispense pas de vérifier que chaque société et chaque opération sont effectivement assurées.
Notre conseil : intégrez le coût des assurances dès l’établissement de votre budget prévisionnel. Ces dépenses doivent être prises en compte dans le calcul de votre marge prévisionnelle, au même titre que les travaux, les frais financiers et les autres coûts de l’opération.
Conclusion
Il n’existe pas d’assurance unique permettant de couvrir l’ensemble des risques liés à votre activité de marchand de biens. Certaines assurances comme la RC Pro ou la PNO multirisque sont principalement des protections recommandées. D’autres peuvent être légalement obligatoires selon la situation du bien et la nature des travaux réalisés. C’est notamment le cas de la couverture de responsabilité civile du copropriétaire, de l’assurance dommages-ouvrage et de l’assurance de responsabilité décennale.
Pour sécuriser votre activité, l’essentiel est donc d’identifier vos obligations et les risques propres à chaque opération, plutôt que d’attendre le démarrage des travaux ou la revente du bien.
Une couverture adaptée permet de protéger votre société, de limiter les conséquences financières d’un sinistre et d’éviter qu’une absence d’assurance ne compromette la réalisation de votre projet.
