1. Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance attachée à une opération de construction.
Son objectif est de permettre le financement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale sans attendre que la responsabilité des différents intervenants au chantier soit déterminée. C’est ce mécanisme de préfinancement qui constitue sa principale particularité.
Elle concerne donc des désordres d’une certaine gravité, notamment lorsqu’ils :
- compromettent la solidité de l’ouvrage ;
- ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination.
Exemple
Vous achetez une maison, réalisez d’importants travaux de rénovation puis la revendez. Après les travaux, des infiltrations importantes apparaissent au niveau de la toiture refaite et rendent plusieurs pièces inhabitables. Plusieurs entreprises sont intervenues et l’origine exacte du sinistre fait débat.
Si ces désordres relèvent de la garantie décennale et sont couverts par le contrat, l’assurance dommages-ouvrage a vocation à préfinancer les travaux de réparation sans attendre qu’une procédure détermine la responsabilité de chaque entreprise.
L’assureur dommages-ouvrage pourra ensuite exercer ses recours contre les responsables et leurs assureurs.
Pour vous, marchand de biens, l’intérêt est donc particulièrement important : le propriétaire du bien n’a pas à attendre l’issue d’un éventuel contentieux entre les différents intervenants avant que le mécanisme d’indemnisation prévu par la DO puisse jouer.
2. L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?
2.1 Le marchand de biens est directement concerné par l'obligation
L’article L.242-1 du Code des assurances prévoit que la personne physique ou morale qui, en qualité notamment de propriétaire de l’ouvrage ou de vendeur, fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.
Par ailleurs, l’article 1792-1 du Code civil considère notamment comme constructeur : « Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. »
Il faut ainsi distinguer deux sujets :
- l’assurance dommages-ouvrage, souscrite en qualité de maître d’ouvrage pour préfinancer la réparation des désordres relevant de la garantie décennale ;
- l’assurance de responsabilité décennale, destinée à couvrir la responsabilité décennale de celui qui est soumis à cette obligation.
2.2 Tous vos travaux ne nécessitent pas pour autant une dommages-ouvrage
C’est probablement le point le plus important à comprendre.
Le simple fait de réaliser des travaux avant de revendre un bien ne signifie pas automatiquement que vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage.
La qualification dépend de la nature des travaux et de leur entrée dans le champ de l’assurance obligatoire des travaux de construction.
Ainsi, refaire les peintures, remplacer un revêtement de sol ou installer une nouvelle cuisine n’est pas comparable à la création d’une extension ou à une restructuration portant sur l’ouvrage.
Il existe également des exclusions légales au champ de l’assurance construction obligatoire. L’article L.243-1-1 du Code des assurances exclut notamment certains ouvrages et, en principe, les ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, sauf notamment lorsqu’ils deviennent techniquement indivisibles de l’ouvrage neuf dans les conditions prévues par le texte.
Il faut donc analyser chaque opération au regard des travaux réellement réalisés.
3. Dans quels travaux la question de la dommages-ouvrage se pose-t-elle ?
Pour un marchand de biens, la question doit notamment être étudiée lorsque votre opération comprend :
- la construction d’un ouvrage neuf ;
- une extension ;
- une surélévation ;
- une restructuration importante de l’immeuble ;
- des interventions importantes sur la structure ;
- certains travaux portant sur le clos et le couvert ;
- plus généralement, des travaux susceptibles d’entrer dans le champ de la responsabilité décennale.
À l’inverse, de simples travaux d’entretien ou de décoration, comme la peinture ou le remplacement de revêtements de sol, ne suffisent pas à eux seuls à caractériser une opération soumise à l’assurance dommages-ouvrage.
Exemple
Vous achetez deux appartements dans le cadre de deux opérations différentes. Dans le premier appartement, vous remplacez la cuisine, refaites les peintures et changez les revêtements de sol. Dans le second, vous réalisez une restructuration comportant des interventions importantes sur des éléments de l’ouvrage.
Dans vos deux prévisionnels, vous pouvez avoir qualifié les dépenses de « travaux de rénovation ». Pourtant, leur traitement en matière d’assurance construction peut être totalement différent.
Ce n’est donc pas l’appellation « rénovation légère » ou « rénovation lourde » utilisée dans votre budget qui détermine juridiquement votre obligation d’assurance. C’est la nature réelle des travaux réalisés.
En présence d’une rénovation importante, la qualification doit donc être examinée avec votre assureur ou votre courtier, et si nécessaire avec les professionnels compétents en droit de la construction.
4. Que couvre l'assurance dommages-ouvrage ?
La dommages-ouvrage garantit le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux relevant de la responsabilité décennale.
Il s’agit notamment des désordres qui :
- compromettent la solidité de l’ouvrage ;
- ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination.
Tous les défauts constatés après vos travaux ne sont donc pas couverts par la dommages-ouvrage.
Un simple défaut esthétique ou une finition imparfaite ne relève pas, par principe, de la garantie décennale uniquement parce qu’il apparaît après les travaux.
La qualification dépend de la nature et de la gravité du désordre. C’est un point important : la dommages-ouvrage n’est pas une garantie générale de bonne exécution de tous vos travaux.
5. Quand devez-vous souscrire votre dommages-ouvrage ?
Lorsque vous êtes soumis à cette obligation : vous devez souscrire votre assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.
Pour un marchand de biens, cette question doit donc être anticipée très tôt dans le montage de l’opération.
N’attendez donc pas que les travaux soient terminés ou que le notaire vous demande les attestations lors de la revente.
La constitution du dossier d’assurance peut notamment nécessiter des informations sur :
- la nature exacte des travaux ;
- leur montant ;
- les entreprises intervenantes ;
- leurs attestations d’assurance décennale ;
- les éventuels architecte, maître d’œuvre, bureau d’études ou contrôleur technique ;
- plus généralement, les caractéristiques techniques de l’opération.
Notre conseil : intégrez la question des assurances construction dès l’établissement de votre budget prévisionnel. Vous pourrez ainsi intégrer leur coût dans votre marge prévisionnelle et éviter de découvrir trop tard qu’une assurance nécessaire n’a pas été souscrite.
6. À quel moment intervient l'assurance dommages-ouvrage ?
Il faut distinguer la souscription de l’assurance de la période pendant laquelle sa garantie intervient. Vous devez la souscrire avant l’ouverture du chantier.
En revanche, la garantie dommages-ouvrage prend normalement effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit après la première année suivant la réception. Le Code des assurances prévoit toutefois certains cas d’intervention anticipée, notamment avant la réception lorsque le contrat avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution après une mise en demeure restée infructueuse, ou après la réception lorsque l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations après mise en demeure.
Il faut donc distinguer :
- Pendant le chantier : les dommages affectant les travaux en cours peuvent relever d’autres mécanismes d’assurance, notamment d’une assurance Tous Risques Chantier (TRC) lorsqu’elle a été souscrite.
- Après les travaux : la dommages-ouvrage a vocation à préfinancer les réparations des désordres de nature décennale dans les conditions prévues par la loi et le contrat.
La dommages-ouvrage ne doit donc pas être considérée comme une assurance couvrant tous les sinistres pouvant survenir pendant votre chantier.
7. Que devient la dommages-ouvrage lorsque vous revendez le bien ?
L’article L.242-1 prévoit que l’assurance est souscrite pour le compte du souscripteur ou pour celui des propriétaires successifs. La protection attachée à l’opération bénéficie donc au propriétaire qui détient ensuite le bien dans les conditions de la garantie.
Ainsi, vous pouvez souscrire la dommages-ouvrage, réaliser les travaux puis revendre l’immeuble quelques mois plus tard. Votre acquéreur bénéficiera ensuite de la couverture attachée à l’ouvrage pendant la période restant à courir.
8. Quelle différence entre dommages-ouvrage et assurance décennale ?
Ces deux assurances sont souvent confondues alors qu’elles n’ont pas le même rôle.
| Dommages-ouvrage | Assurance de responsabilité décennale | |
|---|---|---|
| Qui la souscrit ? | Le maître d’ouvrage, notamment le propriétaire ou vendeur faisant réaliser les travaux lorsqu’il est soumis à l’obligation | La personne dont la responsabilité décennale est susceptible d’être engagée et qui est soumise à l’obligation d’assurance |
| Quel est son objectif ? | Préfinancer la réparation des dommages de nature décennale | Garantir la responsabilité décennale de l’assuré |
| Faut-il attendre de déterminer les responsabilités ? | Non : c’est précisément l’intérêt du mécanisme de préfinancement | L’intervention est liée à la responsabilité de l’assuré |
| Pour le marchand de biens | Elle peut devoir être souscrite en qualité de maître d’ouvrage | La question doit également être étudiée lorsque vous faites réaliser des travaux en vue de la vente |
Les deux assurances fonctionnent donc ensemble mais ne se substituent pas l’une à l’autre.
9. Les entreprises ont toutes une décennale : dois-je quand même souscrire une dommages-ouvrage ?
Oui, si votre opération est elle-même soumise à l’obligation de dommages-ouvrage.
Les assurances décennales de vos entreprises couvrent leur responsabilité dans les conditions de leurs contrats.
Votre assurance dommages-ouvrage répond à une autre logique : elle doit permettre le financement des travaux de réparation relevant de son champ sans attendre la détermination de la responsabilité de chacun des intervenants.
Le fait que tous vos artisans soient correctement assurés ne vous dispense donc pas de votre propre obligation lorsqu’une dommages-ouvrage doit être souscrite. Cela ne vous dispense évidemment pas non plus de vérifier leurs attestations d’assurance avant le début des travaux.
10. Que risquez-vous en l'absence de dommages-ouvrage ?
Lorsque l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire, son absence ne constitue pas une simple irrégularité administrative.
L’article L.243-3 du Code des assurances sanctionne la violation des obligations prévues notamment à l’article L.242-1 d’une peine pouvant atteindre six mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende, ou de l’une de ces deux peines.
Au-delà de cette sanction, l’absence d’assurance peut surtout avoir des conséquences très concrètes pour votre opération :
- vous ne bénéficiez pas du mécanisme de préfinancement de la dommages-ouvrage en cas de sinistre relevant de son champ ;
- l’existence ou l’absence des assurances obligatoires doit être mentionnée lors de certaines transmissions intervenant dans le délai décennal ;
- cette absence peut donc devenir un point sensible lors de la revente ;
- elle peut susciter des interrogations de la part de votre acquéreur, de son notaire ou de son établissement bancaire.
Pour vous, marchand de biens, l’enjeu est d’autant plus important que la revente constitue précisément l’objectif de l’opération.
11. Tableau récapitulatif
| Question | Réponse |
|---|---|
| La dommages-ouvrage est-elle toujours obligatoire pour un marchand de biens ? | Non. L’obligation dépend de la nature de l’opération et des travaux réalisés. |
| Quand doit-elle être souscrite ? | Lorsqu’elle est obligatoire, avant l’ouverture du chantier. |
| Les décennales de mes artisans suffisent-elles ? | Non. Elles ne remplacent pas votre dommages-ouvrage lorsque celle-ci est obligatoire. |
| La DO couvre-t-elle tous les défauts après travaux ? | Non. Elle vise les dommages relevant du régime décennal couvert par l’assurance. |
| Couvre-t-elle le chantier pendant les travaux ? | Pas comme une assurance générale du chantier. La TRC répond à une autre logique. |
| Que se passe-t-il si je revends rapidement ? | La couverture bénéficie aux propriétaires successifs dans les conditions prévues par le contrat et la loi. |
| L’absence de DO peut-elle apparaître lors de la vente ? | Oui. L’existence ou l’absence des assurances obligatoires doit être mentionnée dans les actes concernés pendant le délai légal. |
12. La dommages-ouvrage est-elle suffisante pour votre opération ?
Non. Chaque assurance répond à un risque différent. Selon votre opération, vous pourrez également être concerné par :
- une assurance PNO, qui couvre certains risques attachés à l’immeuble pendant sa période de détention ;
- une RC Pro, qui couvre certaines conséquences financières de votre responsabilité civile professionnelle ;
- une Tous Risques Chantier (TRC), destinée à couvrir certains risques affectant les travaux pendant leur réalisation ;
- une assurance de responsabilité décennale, lorsqu’une obligation d’assurance pèse sur vous à ce titre.
L’objectif n’est donc pas de souscrire systématiquement toutes les assurances existantes, mais d’identifier celles dont vous avez besoin et celles qui sont obligatoires au regard des caractéristiques de chaque opération.
Retrouvez nos articles consacrés à l’assurance PNO du marchand de biens et à la RC Pro du marchand de biens.
Conclusion
L’assurance dommages-ouvrage est un sujet à anticiper dès qu’un projet de marchand de biens comporte des travaux susceptibles d’entrer dans le champ de l’assurance construction.
Contrairement à la RC Pro ou à certaines garanties d’une assurance PNO, il ne s’agit pas uniquement d’apprécier le niveau de protection que vous souhaitez : lorsque les conditions légales sont réunies, la souscription d’une dommages-ouvrage est obligatoire.
La difficulté consiste donc à déterminer si les travaux que vous envisagez entrent dans ce champ. Une peinture complète et une restructuration affectant l’ouvrage ne doivent évidemment pas être traitées de la même manière.
Cette analyse doit être réalisée avant l’ouverture du chantier, afin de pouvoir souscrire l’assurance lorsqu’elle est nécessaire et d’en intégrer le coût dans votre prévisionnel d’opération.
